Høyt radonnivå i bolig fra 1979 uten måling: ikke medhold (FinKN 2024-153)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1979 og solgt for 7,2 millioner kroner i august 2022. Kjøper overtok 15.9.22. Salgsdokumentene var tydelige på radon. Tilstandsrapporten ga punktet radon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og skrev at radon aldri var målt, og at huset var bygget uten radonsperre. Takstmannen anbefalte at det ble gjort målinger. Kostnadsestimatet var «under 10 000» kroner, og teksten ovenfor viste at dette gjaldt selve måleren, som kostet 1 500 til 2 000 kroner. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på om det var målt radon.

Kjøper ville måle radon før kontrakten ble signert, men det lot seg ikke gjennomføre før overtakelsen. Etter overtakelsen viste en måling fra 19.11.22 et gjennomsnitt på 621 Bq/m³. En annen måling ga i gjennomsnitt 520 Bq/m³ i ett rom og 352 Bq/m³ i et annet. Grensenivået er 200 Bq/m³. Kjøper reklamerte (klaget skriftlig til selger) 22.12.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene. Et pristilbud på utbedring, blant annet riving og nytt gulv i underetasjen, kom på 1 012 643 kroner. Kjøper krevde også erstatning for tapte leieinntekter, fordi leietakeren i underetasjen betalte 14 000 kroner i redusert leie.

Kjøper mente at selger måtte ha kjent til radonet, at TG 2 egentlig burde vært TG 3, og at selger nektet ham å måle før overtakelsen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøper var informert om at det ikke var målt, at det ikke var radonsperre, og at kjøper var anbefalt å måle. Selger kjente ikke til noe forhøyet nivå, og et hus fra 1979 kan ikke forventes å være sikret mot radon.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første ga selger ingen uriktige opplysninger. Det var opplyst at det ikke var målt, og nemnda fant ingenting som tilsa at selger kjente eller burde kjenne til det faktiske radonnivået. TG 2 var heller ikke uriktig.

For det andre var det ingen avvik fra det kjøper hadde grunn til å vente. Siden det var sagt at målinger manglet og at det ikke var radonsperre, overtok kjøper den usikkerheten. Nemnda tok hensyn til at boligen var fra 1979.

For det tredje veide tvisten om målinger før overtakelsen lite. Selgers opplysningsplikt regnes fra budaksepten (når kjøper sier ja til prisen). Kjøper kunne også ha tatt forbehold om radon i budet. Prospektet viste dessuten til kravet om dokumentert radonnivå ved utleie, så kjøper var gjort oppmerksom på risikoen. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere hva som ble sagt på visningen.

Nemnda pekte også på at det ikke var vist til konkrete utbedringstiltak i målerapportene. En av rapportene hadde ingen anbefalte tiltak.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at når salgsdokumentene sier at radon ikke er målt, og tilstandsrapporten anbefaler måling, tar kjøper i stor grad risikoen for resultatet. Høye verdier i seg selv er ikke nok til å få prisavslag.

Den viser også at det er kjøpers ansvar å ta forbehold i budet hvis han ønsker å måle før han binder seg. Etter budaksept teller det lite at han ble nektet.

Kort oppsummert

• Boligen fra 1979 ble solgt med opplysning om at radon ikke var målt og at det ikke var radonsperre.
• Nemnda fant ingen uriktige opplysninger og ingen avvik fra det kjøper kunne forvente.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og kravet om prisavslag og tapt leie førte ikke frem.