Parkslirekne langs bekk i hagen fra 1929: delvis medhold (FinKN 2025-1080)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1929 i Vestfold, solgt for 4,6 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en stor og pent opparbeidet hage med gressplen, diverse beplantning og steinlagt gårdsplass. Etter overtakelsen fant kjøperen parkslirekne i hagen. Et konsulentfirma målte at planten dekket omtrent 175 kvadratmeter, og at den vokste langs bekken som renner gjennom eiendommen. Arten står på Artsdatabankens liste over fremmede arter med svært høy risiko. Konsulentfirmaet anslo at det ville koste 402 500 kroner å bekjempe den.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 430 053 kroner, erstatning på 24 371 kroner for sakskostnader og forsinkelsesrente. Kjøperen mente planten var upåregnelig, altså noe en kjøper ikke hadde grunn til å regne med, og at prisavslaget skulle følge kostnaden ved å bekjempe den.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det mente at en kjøper må regne med variasjon i hagens planter, og at parkslirekne er vanlig på Østlandet. Selskapet mente også at tomten fortsatt kunne brukes som tenkt, og at ingen hadde krevd at planten ble fjernet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det var en mangel (§ 3-2). En eier må holde planten under kontroll, og det tar tid og koster penger. En vanlig kjøper kan neppe forventes å kjenne arten og problemene den skaper. Nemnda mente ikke at kjøperen har plikt til å fjerne planten helt.

Om prisavslaget delte nemnda seg. Flertallet la til grunn at boligen hadde falt mindre i verdi enn bekjempelsen ville koste. Planten sto på et avgrenset område ved bekken og påvirket ikke bruken av resten av tomten i nevneverdig grad. Konsulentens tall gjaldt bare bekjempelse, ikke å holde planten under kontroll, og det var ikke lagt fram noen vurdering av verdifallet fra en megler. Flertallet kom til 140 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel (den første delen av tapet som kjøperen bærer selv, § 3-1).

Mindretallet mente prisavslaget måtte følge kostnadene ved å fjerne planten, fordi det ikke fantes noen verdivurdering som viste at verdifallet var klart lavere.

Kravet om erstatning for sakskostnader ble tatt til følge fullt ut. Hele nemnda mente forholdet lå innenfor selgerens kontroll (§ 4-14), og at kjøperen hadde sannsynliggjort et tap på beløpet som ikke var dekket av annen forsikring. Nemnda kom til at beløpet var rimelig og nødvendig, men under tvil.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at parkslirekne kan være en mangel selv når planten bare vokser på en del av tomten. Størrelsen på prisavslaget avhenger likevel av hvor mye tomten faktisk blir dårligere å bruke og hva boligen har falt i verdi. Nemnda pekte selv på at en fagkyndig vurdering av kostnaden ved å holde planten under kontroll, eller en meglervurdering, hadde gjort saken bedre opplyst.

Kort oppsummert

• Parkslirekne langs en bekk i hagen til en enebolig fra 1929 ble regnet som en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 140 000 kroner i prisavslag mot et krav på 430 053 kroner.
• Erstatningen på 24 371 kroner for sakskostnader ble tilkjent fullt ut. Nemnda delte seg om prisavslaget.