Takterrasse over garasje: nytt krav nådde ikke frem (FinKN 2026-821)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1987 med tilhørende garasje, solgt for 8,5 millioner kroner ved kontrakt datert 26.9.23. Takterrassen ligger delvis over garasjen. I egenerklæringen (skjema der selger svarer om boligens tilstand) hadde selger opplyst om litt fukt på en vegg innerst i boden og garasjen. Selger skrev at årsaken var funnet og tettet ved avslutningen av membranen på garasjetaket, og at membran med kantbeslag var lagt på hele garasjetaket i 2000. Garasjen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) i tilstandsrapporten.

Kjøperen overtok 24.11.23. Etter et regnvær i juni 2024 fant kjøperen fukt i garasjen og reklamerte (meldte om mangel) 19.6.24. En takstmann fant at membranen ikke var tett og at konstruksjonen ikke hadde nok fall. Utbedringen ble anslått til 190 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), erkjente en mangel. Partene ble ikke enige om beløpet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) tilkjente et prisavslag på 127 000 kroner, etter fradrag for standardheving og egenandel. Selskapet utbetalte det i desember 2024, med renter. Kjøperen godtok ikke dette som endelig oppgjør og tok forbehold om høyere kostnader.

I desember 2025 krevde kjøperen mer, siden utbedringen var gjennomført og hadde kostet mer enn antatt. Totalkravet var 451 098 kroner, og etter fradrag av det utbetalte var kravet 324 098 kroner. Kostnadene omfattet blant annet riving av murer rundt terrassen, drenering, gravemaskin, asfaltering og tilbakestilling av hagen. En tømrermester mente at den enkle løsningen ikke ville vært varig.

Selskapet ville at den tidligere avgjørelsen skulle stå ved lag. Det mente også at reklamasjonen ikke var fulgt opp i rimelig tid, og at kostnadene ikke var dokumentert som nødvendige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Tre ting avgjorde.

For det første har en kjøper krav på den rimeligste forsvarlige utbedringen, ikke nødvendigvis den beste. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at den dyrere løsningen var nødvendig. Rapporten fra 2024 beskrev en enkel løsning med nytt fall og ny membran, og det fantes ingen faglig uttalelse om at den ikke var forsvarlig.

For det andre var uttalelsen fra tømrermesteren vag. Nemnda kunne ikke se at den viste at arbeidene var de rimeligste nødvendige. Det var også uklart om uttalelsen var skrevet før eller etter at arbeidene var utført.

For det tredje hadde kjøperen selv tatt forbehold om høyere kostnader i desember 2024. Da var det påregnelig at et høyere krav måtte dokumenteres skikkelig. Nemnda fant ikke at bevisbyrden var oppfylt, og at kjøperen hadde krav på mer enn det som var utbetalt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en kjøper som utbedrer dyrere enn den opprinnelige rapporten la opp til, må kunne forklare hvorfor. Fakturaer alene er ikke nok. Det trengs en fagkyndig uttalelse som sier at den enkle løsningen ikke ville ha fungert, og den bør komme før arbeidet settes i gang.

Den viser også at arbeid som går utover selve feilen, som drenering, nye murer eller en utvidet terrasse, ikke uten videre regnes med i prisavslaget. Et forbehold om høyere kostnader hjelper lite hvis kravet ikke senere blir dokumentert.

Kort oppsummert

• Utett membran på en takterrasse over garasjen i en enebolig fra 1987. Kjøperen hadde fått 127 000 kroner i prisavslag.
• Kjøperen krevde 324 098 kroner til etter at utbedringen ble dyrere, men nemnda mente kostnadene ikke var godtgjort som de rimeligste nødvendige.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med tilleggskravet.