Uriktig opplyst om fiber i felleskostnadene: delvis medhold (FinKN 2024-236)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i Rogaland, oppført i 2009. Den ble solgt for 2,9 millioner kroner ved kontrakt 19.4.23 og overtatt 15.5.23. Salgsoppgaven oppga felleskostnader på 1 200 kroner i måneden, og sa at de blant annet inkluderte fiber. Et brev fra forretningsføreren (som drifter sameiet) som fulgte med salgsoppgaven, oppga samme beløp.

Etter salget viste det seg at dette ikke stemte. Det som var inkludert var bare tilgang til fibernettet. Kjøperen måtte selv tegne og betale abonnement for internett og tv. Kjøperen skrev allerede i overtakelsesprotokollen at fiber skulle vært inkludert i henhold til salgsoppgaven, og reklamerte (meldte fra om kravet) 8.6.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 359 600 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen regnet med at merutgiften ville bli minst 10 788 kroner i året, og mente at den uriktige opplysningen hadde innvirket på kjøpet.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet på flere grunnlag. Det mente saken var uegnet for skriftlig behandling. Det mente at selger hadde rettet opplysningen muntlig før salget, at den ikke hadde innvirket på avtalen, og at forholdet ikke hadde noen verdi. Selger skal ha sagt at hun betalte ca. 700 kroner i måneden for tv og internett i tillegg. Selskapet mente at et eventuelt prisavslag ikke kunne overstige 20 000 kroner, etter fradrag for en lovpålagt egenandel (beløpet kjøperen selv bærer) på 10 000 kroner.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet på fire punkter.

Først mente nemnda at saken kunne behandles, og at den ikke skulle avvises.

Deretter mente den at opplysningen i salgsoppgaven var uriktig. Fiber var opplyst som en del av felleskostnadene, og det stemte ikke. Selgers muntlige forklaring kunne nemnda ikke legge til grunn, siden den ikke hadde støtte i andre dokumenter, og siden nemnda behandler saken skriftlig. Dessuten krever loven at en uriktig opplysning rettes på en tydelig måte, noe som sjelden lykkes muntlig når feilen står skriftlig.

Videre mente nemnda at boligen hadde en mangel etter avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2. Disse reglene gjelder at boligen skal være i samsvar med avtalen og med det kjøperen kunne forvente. De krever ikke at opplysningen må ha påvirket kjøpet. Nemnda avviste at regelen om uriktige opplysninger i § 3-8 går foran.

Til slutt kom utmålingen. Nemnda mente utmålingen var krevende, siden det var uklart hva tilgang til internett koster. Den la kjøperens tall på 899 kroner i måneden til grunn, og mente det nok var i øvre sjikt. Ut fra hvor lenge man antar at en slik leilighet blir eid, satte den prisavslaget skjønnsmessig til 40 000 kroner, etter fradrag for egenandelen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven, kan gi grunnlag for krav selv om det ikke er et stort byggeteknisk avvik. En uriktig opplysning om en fast løpende utgift kan være en mangel. Etter den nye loven går den lett inn under mangelsreglene om avtalen og om det kjøperen kunne forvente.

Selger må kunne dokumentere at hun har rettet opplysningen. En muntlig korrigering som ikke er støttet av andre dokumenter, er vanskelig å få gehør for. Men delvis medhold gir ikke fullt krav. Kjøperen bærer egenandelen, og prisavslaget ble langt lavere enn kravet.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven sa at fiber var inkludert i felleskostnadene, men det stemte ikke, og kjøperen krevde 359 600 kroner.
• Nemnda mente boligen ikke var i samsvar med avtalen og ikke tok selgers muntlige forklaring til følge.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 40 000 kroner.