Saltutslag i kjeller og påstått drenssvikt: ikke medhold (FinKN 2025-986)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig i Rogaland fra 1954, med tilbygg fra 2009. Den ble solgt for 7,39 millioner kroner i januar 2022 og overtatt i juni samme år. Tilstandsrapporten ga drenering, yttervegger, grunnmur og fundamenter TG 0 og 1 (best mulig tilstandsgrader), og rom under terreng fikk TG 2 på konstruksjonene. Rapporten pekte på at veggene under bakkenivå var utlektet fra grunnmuren, noe som regnes som en risikokonstruksjon når det gjelder fukt.

Selger hadde eid boligen siden 2000. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han kjenner til) stod det at det var fukt i en vegg i et soverom i kjelleren i 2014, at nedløp var flyttet og drenen sjekket, og at det ikke hadde vært fukt siden.

Kjøperen fant fukt- og saltutslag i kjelleren og reklamerte (varslet om feilen) til selskapet i januar 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 631 313 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Beløpet kom fra en rapport fra et takstfirma, som mente saltutslagene skyldtes sviktende drenering og at dreneringen skulle hatt TG 3. Kjøperen mente at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger og at rapporten var i strid med forskriften. Kjøperen bestred også at hun hadde reklamert for sent.

Selgers boligselgerforsikring avslo kravet. Selskapet viste til opplysningene ved salget og til boligens alder, og mente kjøperen hadde reklamert for sent. Uansett var den rimeligste nødvendige utbedringen billigere enn kjøperens egenandel, mente selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg i hovedtrekk til det. Nemnda ga altså selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke nok holdepunkter for at selger kjente til mer enn det han hadde opplyst (§ 3-7).

For det andre var fagfolkene uenige om årsaken. To fagrapporter mente saltutslagene skyldtes kapillærsug, altså at fukt trekkes opp fra grunnen gjennom en eldre kjellerkonstruksjon uten fuktsperre. En av dem viste til at det ikke var påvist innsig eller lekkasje, og at dreneringen ikke var dokumentert å svikte. Det ble anbefalt å børste bort saltutslagene, lufte rommet og skru på varmekablene. Dette ble anslått til 8 000 kroner. Nemnda har ikke byggteknisk kompetanse og bygger på sakens dokumenter. Når fagfolk er uenige, legges den rimeligste utbedringen til grunn, med mindre kjøperen sannsynliggjør at den ikke er forsvarlig.

For det tredje er det en lovfestet egenandel på 10 000 kroner for kjøperens tap (§ 3-1). Kjøperen hadde ikke sannsynliggjort at de nødvendige utbedringskostnadene oversteg den. Det at et av takstfirmaene ikke hadde vært på befaring, endret ikke dette, siden de to andre rapportene bygde på befaringer med bilder.

Sekretariatet mente at tilstandsrapporten så ut til å være ugyldig, siden tilstandsgradene på dreneringen virket feil. Men uten dokumentert drenssvikt og et beløp over egenandelen ga det ikke grunnlag for utbetaling. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å påvise fuktspor og få et høyt kostnadsoverslag. Kjøperen må vise hva som er årsaken og hva som er den nødvendige utbedringen. Når fagfolk peker på ulike årsaker, kan en enkel og billig løsning bli lagt til grunn, og kravet kan falle bort under egenandelen selv om tilstandsrapporten har svakheter.

Kort oppsummert

• Fukt- og saltutslag i kjelleren til en tomannsbolig fra 1954, med krav om 631 313 kroner i prisavslag.
• Fagfolkene var uenige om årsaken, og nemnda la den rimeligste utbedringen til grunn.
• Den var ikke vist å overstige egenandelen på 10 000 kroner, og kjøperen fikk ikke medhold.