Takslekkasje i oppussingsobjekt fra 1988: delvis medhold (FinKN 2026-838)

Hva saken gjaldt

Boligen var en kjedet enebolig fra 1988, solgt for 4,45 millioner kroner i juni 2024. Salgsoppgaven markedsførte den som et oppussingsobjekt og sa flere steder at den trengte oppussing og renovering. Boligen ble solgt ved fullmakt, og selgeren hadde ingen spesifikk kunnskap om den. Egenerklæringsskjemaet (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) var derfor ikke fylt ut.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og noe mose. Den sa at tettheten var usikker i tiden som kommer, og at utskifting bør påregnes på sikt. Innvendig konstruksjon og loft, ytterveggene, veggene og himlingene fikk også TG 2. Takstmannen fant ingen tegn til fukt eller lekkasjer.

På overtakelsesdagen i juli 2024 fant kjøperen vann på gulvet i hovedetasjen, fuktskjolder på pipen og vann som rant ut av en stikkontakt i andre etasje. Videre fant kjøperen hull i undertaket, skader etter en klatreplante som hadde vokst inn under taket, løse takplater og et hull i undertaket over garasjen. I løpet av høsten falt deler av panelhimlingen ned.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 400 131 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), regnet etter et fradrag for egenandel. Dessuten krevde kjøperen 4 000 kroner i erstatning for sakskostnader og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente forholdene var upåregnelige, fordi salgsdokumentene ikke nevnte lekkasje eller fukt, og at skadene var mer omfattende enn det man venter i et oppussingsobjekt.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet og viste til at boligen var fra 1988 og solgt som oppussingsobjekt. Kjøperen måtte etter selskapets syn regne med avvik og utbedringskostnader, og taket og loftet hadde TG 2.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Det mente alt var mangler unntatt festet til panelhimlingen, og satte prisavslaget til 150 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at lekkasjen, skadene i undertaket, klatreplanten og garasjetaket var mangler (etter avhendingsloven § 3-2 første ledd). Nemnda var også, etter noe tvil, uenig med sekretariatet om panelhimlingen. Skaden skyldtes en monteringsfeil, ikke bare alder, og selskapet hadde ikke kommentert dette. Derfor var også himlingen en mangel.

Nemnda mente altså at forholdene lå utenfor det kjøperen måtte regne med, selv i et oppussingsobjekt. Ingen opplysninger antydet lekkasje eller fuktskader, og omfanget rundt klatreplanten kunne ikke kjøperen forutse.

Samtidig fikk kjøperen mindre enn kravet. Nemnda satte prisavslaget til 250 000 kroner, og egenandelen skulle trekkes fra. Bakgrunnen er at utbedringen gir kjøperen en bedre bolig enn den som ble kjøpt, med for eksempel ny pipehatt, nye beslag og nytt panel (fradrag for standardheving og forlenget levetid). Selskapet må bevise at et fradrag er riktig, men nemnda kunne ikke vurdere hver del for seg. Erstatningen på 4 000 kroner ble tilkjent, og det samme ble forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at «oppussingsobjekt» ikke fritar selgersiden for alt. Skader som salgsdokumentene ikke gir noen grunn til å vente, som pågående lekkasje og fuktskader, kan være mangler selv om boligen har mange TG 2.

Saken viser også at kravet ofte blir redusert. Når utbedringen gjør boligen bedre enn den var, må kjøperen tåle et fradrag, og det er ofte det som skiller kravet fra det som tilkjennes.

Kort oppsummert

• Lekkasje ved pipa, hull i undertak, klatreplante og løs panelhimling i et oppussingsobjekt fra 1988.
• Nemnda mente alle forholdene var mangler, også panelhimlingen som sekretariatet hadde holdt utenfor.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag av 400 131 kroner, etter fradrag for egenandel, pluss 4 000 kroner i erstatning.