Kledning uten lufting og tak i enebolig fra 1992: delvis medhold (FinKN 2026-95)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1992 og solgt for 2,48 millioner kroner i 2022. Annonsen kalte den solrik, pen og påkostet, med dobbel garasje. Salgsoppgaven opplyste om et påbegynt bad i andre etasje og en frittstående garasje fra 2011.

Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen TG 1 (ingen avvik). Taktekkingen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysning om at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt. Takkonstruksjonen fikk TG IU (ikke undersøkt). Selger hadde opplyst at kledning på én vegg mot garasjen var byttet fordi den var råtten.

Etter overtakelsen tok kjøperen opp støy fra vannrør, svakt vanntrykk, manglende lufting bak kledningen og feil ved taket. Rapporter fra flere takstfirmaer viste at ytterveggene manglet lufting og hadde soppvekst og fukt. Om garasjen ble det reklamert (meldt fra om mangel) først i april 2025.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 686 000 kroner, dekning av egenandel for juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger og selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, og at forholdene var upåregnelige.

Forsikringsselskapet, HDI, avviste ansvar. Selskapet viste til risikoopplysningene ved salget og mente vanntrykket var normalt i selgers tid. Selskapet mente også at feilene ved vegger og tak ikke var godt nok dokumentert, og at garasjen var meldt for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant mangler ved kledning og tak, men ikke ved vannrør og garasje. Nemnda slo seg i hovedsak til ro med begrunnelsen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første veggene. Med TG 1 kunne kjøperen forvente gode vegger uten manglende lufting. Selgers takstmann skulle også undersøke lufting av yttervegger etter forskriften. Det talte for at dette var en mangel.

For det andre taket. Nemnda så det som en mangel at feilen fremsto ufagmessig og at taket bare var omkring 30 år gammelt. Utbedringen ville gi kjøperen et nyere tak, og da må det gjøres et større fradrag.

For det tredje utmålingen. Nemnda godtok 100 000 kroner for taket, der rapportene var enige om en utbedring til 240 000 kroner. For veggene fant nemnda det ikke forsvarlig å utmåle noe beløp nå, fordi anslagene i kjøperens nye rapport var upresise. Rapporten kunne likevel være et utgangspunkt for videre forhandlinger.

For det fjerde garasjen. Nemnda mente en garasje beskrevet som dobbel kan gi forventning om plass til to biler, men målingene var gjort av kjøperen selv, bilene var små, og det gikk om lag 2,5 år før kjøperen meldte fra.

Om erstatning for kostnader til juridisk bistand delte nemnda seg. Flertallet mente kjøperen kan kreve slike utgifter dekket når de er et tap knyttet til manglene. Mindretallet mente selskapet ikke hadde opptrådt uforsvarlig ved å vurdere saken annerledes enn sekretariatet. Dissens betyr at nemndsmedlemmene var uenige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel og et beløp er to ulike spørsmål. Nemnda kan ta et forhold for å være en mangel, men likevel la være å utmåle avslag når skadeomfanget og kostnadene er uklare.

Også en lav tilstandsgrad på en bygningsdel gir kjøperen en berettiget forventning. Var veggene gitt TG 1, ble manglende lufting vurdert strengt.

Saken viser også at det teller mot kjøperen når det går lang tid før det reklameres, som med garasjen. Og et gammelt tak med TG 2 gir bare delvis dekning, fordi kjøperen får et nyere tak.

Kort oppsummert

• Kledningen manglet lufting og taket hadde feil, mens vanntrykk og garasje ikke ble regnet som mangler.
• Nemnda utmålte 100 000 kroner for taket og ingenting foreløpig for veggene, fordi anslagene var upresise.
• Kjøperen fikk delvis medhold, og nemnda var delt om erstatning.