Alvorlige feil på nytt bad i leilighet fra 1955: delvis medhold (FinKN 2023-448)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet fra 1955, solgt for 4 740 000 kroner ved kontrakt i april 2022. Salgsoppgaven fremhevet at leiligheten var totaloppusset i 2021 og 2022, og at badet var nytt og flislagt med gulvvarme. Selger hadde ikke bodd i leiligheten. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) oppga selger at badet var totalrenovert av et faglært firma, og hadde svart nei på spørsmål om feil ved våtrom.

Tilstandsrapporten ga overflatene TG 1, men «sluk, membran og tettesjikt» fikk TG 2 (middels kraftige tegn på svekket tilstand). Grunnen var at det ikke fantes dokumentasjon på at det var gjort uavhengig kontroll av våtrommet, og at takstmannen derfor ikke kunne gi noen garanti for at badet var tett. Fukt i tilstøtende konstruksjoner ble ikke undersøkt, fordi badet var nytt og ubrukt.

Kort tid etter overtakelsen i april 2022 fant kjøperen flere feil. Flere takstmenn, en rørlegger og en elektriker undersøkte badet. De fant blant annet at det var boret hull i sluket for å føre en jordingsledning gjennom det, at sluket satt for lavt, at det innebygde toalettet ikke var sikret mot lekkasje og at stikkontakten lå åpent på en flislagt vegg. Konklusjonen var at gulv og vegger måtte få nytt tettesjikt, og at sluket måtte byttes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 331 736 kroner. Kjøperen krevde også 46 970 kroner i erstatning for utgifter til erstatningsbolig mens badet ble utbedret. Kjøperen viste til at kontrakten sa at badet var utført av faglærte, og at det derfor kunne forventes fagmessig utført.

Selskapet som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) avslo kravet. Det mente rapporten hadde gitt tydelig varsel om at badet kunne være ufagmessig utført. Det mente også at et prisavslag måtte reduseres, fordi kjøperen får dokumentasjon på badet etter utbedringen, og at feilene lå utenfor det selger kunne kontrollere.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom begge til at badet hadde en mangel. Selskapet bestred heller ikke selve mangelen for nemnda. Nemnda pekte på tre ting.

For det første kunne ikke kjøperen forvente så omfattende og alvorlige feil på et nytt og ubrukt bad som var opplyst utført av faglærte. Salgsdokumentene sa bare at dokumentasjon manglet, ikke at det kunne være konkrete feil ved sluk, membran eller tettesjikt.

For det andre var opplysningen om at ett av firmaene vanligvis drev med drenering og hagearbeid, ikke nok til å flytte risikoen over på kjøperen. Selgers egenerklæring nevnte en rørleggerbedrift.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Nemnda la til grunn at utbedringen kostet 243 750 kroner, men gjorde et fradrag fordi kjøperen etter utbedringen får et bad med dokumentasjon, noe som var en risiko ved salget. Etter et skjønn og fradrag for egenandelen på 10 000 kroner, ble prisavslaget satt til 223 750 kroner.

Nemnda mente også at feilene lå innenfor selgers kontrollansvar (selgers ansvar for forhold selger har kunnet styre, for eksempel håndverkere selger har engasjert). Erstatning for erstatningsbolig var dermed på plass, siden leiligheten bare hadde ett bad. Beløpet på 46 970 kroner fremsto som rimelig. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på grunn av manglende dokumentasjon ikke uten videre betyr at kjøperen må regne med ufagmessig arbeid. Nemnda skilte mellom manglende papirer og konkrete opplysninger om risiko. Når et bad er solgt som nytt og utført av faglærte, kan kjøperen forvente fagmessig utførelse.

Saken viser også at delvis medhold kan bety at kjøperen får rett i mangelen, men at beløpet blir lavere enn kravet. Det ble gjort fradrag fordi utbedringen gir en bedre standard enn ved salget. Selger kan dessuten bli ansvarlig for tap som erstatningsbolig når feilene skyldes håndverkere selger selv har brukt.

Kort oppsummert

• Et nytt og ubrukt bad i en leilighet fra 1955 hadde flere alvorlige feil og måtte bygges opp på nytt.
• Nemnda mente rapporten ikke ga tydelig nok varsel om konkrete feil, og at feilene lå innenfor selgers kontrollansvar.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 223 750 kroner, lavere enn kravet på 331 736 kroner, og erstatningen på 46 970 kroner ble tatt til følge.