Taklekkasje i oppussingsobjekt fra 1910, dødsbo: ikke medhold (FinKN 2026-154)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig på Østlandet, bygget i 1910 og senere påbygd flere ganger. Den ble solgt for 14,6 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 23.10.24, og kjøperen overtok 2.1.25.

Salgsoppgaven presenterte boligen som et oppussingsobjekt med stort potensial, og sa at den bar preg av aldring og trengte renovering. Boligen ble solgt fra et dødsbo. Selgeren hadde derfor ikke kjennskap til den, og kjøperne ble oppfordret til å undersøke den særlig grundig.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte mose, sa at tekkingen hadde en alder som gjorde tettheten usikker, og at det hadde vært reparasjoner. Takkonstruksjonen fikk TG 1, mens renner og beslag og vinduer fikk TG 3 (store avvik). Loftet fikk TG 2, med tegn til fukt og mangelfull lufting. Selgeren hadde i egenerklæringen skrevet at det tidligere hadde vært lekkasje fra taket, at den var utbedret, og at arbeid var gjort av både faglærte og ufaglærte, uten å kjenne detaljene.

Under oppussing fant kjøperen lekkasje og feil ved taktekkingen, en råteskade i en vegg, en eldre vannskade i himlingen og spor etter mus og rotter i bjelkelaget under kjøkkenet. En takstmann for kjøperen mente at taktekkingen burde fått TG 3, med anbefaling om å legge om hele taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 448 956 kroner, i tillegg til forsinkelsesrente. Beløpet bygget på et tilbud om omlegging av taket og utbedring av enkelte skader. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Scor og Newline.

Kjøperen mente at rapporten bare anbefalte rengjøring og mosefjerning av taket, selv om det i virkeligheten var en pågående lekkasje fra ufagmessig utførelse. Kjøperen mente også at boligens alder og behovet for oppussing ikke alene kunne utelukke ansvar.

Selskapet mente det ikke var en mangel. Taket var gitt TG 2, og beskrivelsen stemte med det kjøperen fant. Det var gitt omfattende risikoopplysninger, og boligen var solgt som dødsbo. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Tre ting veide tyngst.

For det første var boligen gammel og solgt som oppussingsobjekt. Slike utsagn gir et tydelig signal om at kjøperen ikke kan forvente mye på punkter som ikke er regulert i avtalen. Ved kjøp av dødsbo aksepterer kjøperen dessuten en større risiko for feil.

For det andre var det gitt mange risikoopplysninger. Taktekkingen hadde nådd en alder som gjorde tettheten usikker. Det var opplyst om mose og reparasjoner, og at deler av taket hadde nyere takstein. Renner, beslag, vinduer og loft hadde dårlige tilstandsgrader. Selgeren hadde opplyst om en tidligere lekkasje og om arbeid utført av ufaglærte. Når arbeid er gjort av ufaglærte, må kjøperen regne med løsninger som ikke er optimale.

For det tredje kunne ikke nemnda se at feilene på taket var et avvik fra det kjøperen med rette kunne vente (§ 3-2). Kjøperen måtte legge til grunn at taket var eldre og hadde feil som ga risiko for fukt og lekkasje, og være forberedt på større kostnader. Lekkasjen ble dessuten oppdaget i kjøperens eiertid, og det kunne ikke utelukkes at skaden hadde utviklet seg etter overtakelsen. Nemnda fant heller ikke grunnlag for ansvar etter reglene om feil opplysninger (§ 3-7 og § 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er solgt som oppussingsobjekt, gir kjøperen mindre å støtte seg på. Selv når en tilstandsgrad i etterkant kan kritiseres, avgjør det samlede bildet av opplysningene.

Saken viser også at en tilstandsrapport med flere TG 2 og TG 3 og en opplysning om tidligere lekkasjer, gjør at kjøperen må regne med utbedringer av taket. Store beløp betyr ikke at kravet lettere når frem.

Alder, ufaglært arbeid og dødsbo trekker sammen i samme retning, og nemnda vurderer dem samlet.

Kort oppsummert

• Taklekkasje, råte og skadedyr i en enebolig fra 1910 solgt som oppussingsobjekt fra et dødsbo. Kravet var 448 956 kroner.
• Nemnda la vekt på boligens alder, salgsmåten og de mange risikoopplysningene om taket.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.