Rotteskader og sen reklamasjon i bolig fra 1980: ikke medhold (FinKN 2025-649)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, solgt ved fullmakt for 6 050 000 kroner med kjøpekontrakt datert 5.9.22. Salgsoppgaven opplyste at badene hadde gulvvarme. Tilstandsrapporten sa at bad og vaskerom var fra byggeåret. Overflatene fikk TG 0 og 1 (ingen eller små avvik), mens membran, tettesjikt og sluk fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rommene under terreng hadde en risikokonstruksjon med forhøyede fuktverdier, og rørene var også fra byggeåret. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om skadedyr, og skrev at selger aldri hadde bodd der og dermed kjente boligen dårlig.

Etter overtakelsen 16.9.22 merket kjøperne aktivitet over himlingen. I mars 2023 ble konstruksjonen åpnet, og de fant avføring og ganger fra rotter og mus. Rapporter viste at dyrene hadde kommet inn flere steder, blant annet gjennom rustne musebånd, en defekt ventil og luftespalter i teglveggen. Kjøperne fant også at en vannutkaster på vaskerommet var feilmontert og at varmekablene på badet i første etasje bare virket på deler av gulvet.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 868 739 kroner. Et byggefirma hadde regnet utbedringen etter skadedyrene til 629 364 kroner. Kjøperne mente at omfanget var upåregnelig, at gulvvarmen og vannutkasteren også var avvik, og at selger hadde holdt tilbake opplysninger om rotter og mus.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), godtok at skadedyrene var en mangel. Selskapet mente likevel at prisavslaget måtte begrenses til merkostnadene, siden boligen var gammel og kjøperne uansett skulle renovere. Med utgangspunkt i sin egen rapport mente selskapet at riktig beløp var 166 250 kroner, etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra. Selskapet mente også at det var reklamert for sent på gulvvarmen, og at vannutkasteren ikke var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Tre forhold avgjorde.

For det første reklamasjonen på gulvvarmen. Kjøperne flyttet inn i januar 2023, men reklamerte først 15.4.24, om lag 19 måneder etter overtakelsen. Nemnda mente feilen burde vært oppdaget mer enn tre måneder tidligere, og at reklamasjonen dermed kom for sent (§ 4-19). Kjøperne hevdet at feilen bare kunne oppdages med varmekamera, men bildene fra kameraet var tatt etter reklamasjonen.

For det andre vannutkasteren. Utbedringen kostet 9 375 kroner, og det er lite for en gammel bolig der vaskerommet var opplyst å være fra byggeåret. Beløpet var også lavere enn egenandelen. Nemnda fant ingen mangel (§ 3-2).

For det tredje utmålingen for skadedyrene. Nemnda mente at kjøper må sannsynliggjøre kravet sitt, og at kjøperne ikke hadde vist at kalkylen på 176 250 kroner var en uforsvarlig utbedring. Skadene lå i hovedsak i etasjeskillet og himlingen i underetasjen, og renovering var påregnelig. Nemnda mente at prisavslaget (§ 4-12) ikke skulle dekke sikring mot skadedyr. Etter fradrag for egenandelen hadde kjøperne ikke krav ut over det selskapet allerede hadde erkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når selskapet godtar en mangel, kan prisavslaget bli mye lavere enn kravet. Prisavslaget skal dekke det skaden gjør dyrere, ikke alt arbeid som gjøres samtidig med en renovering. Kalkyler bør derfor skille tydelig mellom skaden og den planlagte oppussingen.

Saken viser også at reklamasjonsfristen løper fra du burde oppdaget feilen. Bruker du et bad eller et rom etter innflytting, kan nemnda mene at en feil burde vært funnet tidligere. Dokumentasjon fra fagfolk og tidfestede bilder som kommer før reklamasjonen, veier tyngre enn egne anførsler.

Kort oppsummert

• Rotte- og museskader var en mangel som partene var enige om, men kravet på 868 739 kroner ble ikke tatt til følge.
• Reklamasjonen på gulvvarmen kom for sent, og vannutkasteren var ingen mangel.
• Nemnda la selskapets kalkyle til grunn. Kjøperne fikk ikke medhold i noe krav ut over det selskapet hadde erkjent.