Taklekkasje og uleste rapport i enebolig: ikke medhold (FinKN 2026-199)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1982 i Møre og Romsdal, solgt for 3,3 millioner kroner. Selger hadde eid og bodd i huset siden 1989. Tilstandsrapporten ga taktekkingen og takkonstruksjonen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taket var tekket med shingel fra byggeåret, og det var mose og slitasje på grunn av elde. Rapporten sa at taktekkingen måtte skiftes, med et kostnadsestimat på 100 000 til 300 000 kroner. Den nevnte også en tidligere lekkasje og fukt- og råteskade i taktro (bordene under tekkingen) ved loftsstigen, og sa at dette var utbedret.

I egenerklæringen (selgers skjema om det han eller hun vet om boligen) svarte selger nei på om det var kjent at taket hadde vært utett, og nei på om det var gjort arbeid på taket.

Omtrent to år etter overtakelsen kom det kraftig regnvær, og kjøper oppdaget vann som dryppet gjennom taket i gangen og stuen. Kjøperens bygningsforsikring fikk en skaderapport. Den konkluderte at årsaken var et utett tak med lekkasje flere steder, og at skaden hadde pågått en tid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 100 000 til 300 000 kroner. Hun mente at lekkasjen var en skjult mangel. Hun hadde ikke fått tilstandsrapporten ved salget, men fikk den først to år senere, og hun oppga at språkproblemer hadde gjort dokumentene vanskelige å forstå. Hun mente også at det var uriktig at lekkasjen var utbedret.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at tilstandsrapporten var en del av salgsoppgaven, og at kjøper hadde skrevet under på kontrakten om at hun var kjent med salgsdokumentene. Kjøperen nådde ikke frem: selskapet fikk medhold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enstemmig enig. Tre forhold var viktige.

For det første at kjøper regnes som kjent med rapporten. Etter avhendingslova § 3-10 anses kjøper for å kjenne til opplysninger som går tydelig frem av et salgsdokument hun fikk anledning til å sette seg inn i. Det har ikke betydning om hun faktisk leste det. Nemnda fant ingen holdepunkter for at salgsoppgaven med tilstandsrapport ikke var tilgjengelig.

For det andre at taket var beskrevet som modent for utskifting. Rapporten sa at taktekkingen måtte skiftes og satte en kostnad på det. Det ga kjøper grunn til å regne med de kostnadene, også om selger hadde utbedret noe. Kjøper hadde heller ikke dokumentert merkostnader utover det rapporten anga, og det er kjøper som må bevise dette.

For det tredje selgers opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda var i adskillig tvil om lekkasjen faktisk var utbedret slik rapporten sa, og det var uheldig at selger ikke hadde dokumentert arbeidet. Men selv om opplysningen var uriktig, var det ikke sannsynlig at den hadde påvirket budet. Rapporten hadde uansett varslet at taket snart måtte byttes.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsrapporten i salgsoppgaven gjelder mot deg som kjøper, også om du ikke har lest den eller ikke forsto den. Å ha signert på at du kjenner salgsdokumentene, gjør det vanskelig å hevde at du ikke fikk opplysningene.

Den viser også at et tak med TG 2 og en uttrykkelig anbefaling om utskifting er en kostnad kjøper må regne med. En lekkasje i et slikt tak er da sjelden en mangel, selv om en opplysning om tidligere utbedring viser seg å være usikker.

Kort oppsummert

• Taket på en enebolig fra 1982 lekket to år etter overtakelsen, og rapporten hadde sagt at det måtte skiftes.
• Kjøper regnes som kjent med tilstandsrapporten selv om hun ikke leste den, og en uriktig opplysning om utbedring ville ikke påvirket budet.
• Kjøper fikk ikke medhold, og selskapet slapp å betale.