Soverom uten godkjenning, varmepumpe og tak: ikke medhold (FinKN 2025-1319)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986, solgt for 9,5 millioner kroner høsten 2024. Den ble markedsført med seks soverom, to bad og en stor kjellerstue. Kjøperen overtok i november 2024.

Salgsdokumentene sa åpent at det var avvik mellom de godkjente tegningene og boligen slik den var i dag. Planløsningen var endret både i første etasje og i underetasjen, blant annet der det opprinnelig var tegnet basseng, og et tilbygg var ikke byggemeldt. Kjøperen overtok ansvar og risiko for å få slikt godkjent. Tilstandsrapporten sa at en alkove og et allrom i underetasjen hadde for lite lysinnslipp. Taktekkingen hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), mer enn halvparten av forventet levetid var brukt, og tidspunktet for utskifting nærmet seg. Vinduene var originale. Det var to varmepumper, og selgeren hadde selv bygget garasje, bod og overbygg uten faglig hjelp.

Etter kjøpet fikk kjøperen tegningene fra kommunen. Ett av soverommene i underetasjen var tegnet som bod, og to vinduer i kjelleren var ikke byggemeldt. En fagperson mente at varmepumpene hadde feil ved utedelene, og en annen fant vann i kar på loftet og lekkasjer fra taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 182 010 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kostnaden ved å søke om legalisering var anslått til 127 770 kroner. Kjøperen viste til at seks soverom var oppgitt, at ingenting sa at vinduene manglet godkjenning, og at varmepumpene og taklekkasjen var upåregnelige. Kjøperen mente også at megleren hadde gitt uriktig informasjon.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler). Det viste til at vinduene var originale, at det var opplyst om ufaglært arbeid og avvik fra tegningene, og at varmepumpen hadde fungert i selgerens tid. Et eventuelt brudd på markedsføringsloven gir heller ikke automatisk mangel etter avhendingsloven.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom tre forhold.

Soverom og vinduer: Utgangspunktet er at en kjøper kan gå ut fra at boligen er brukt slik loven tillater, med mindre noe annet er opplyst. Her var det opplyst om avvik fra tegningene, om endret planløsning i underetasjen og om at kjøperen overtok ansvar for å få godkjent det som måtte godkjennes. Nemnda mente at kjøperen ut fra det samlede opplysningsbildet måtte regne med avvik og en søknad til kommunen. Nemnda understreket at markedsføring av seks soverom er uheldig dersom ett av dem ikke er godkjent som soverom, og at det som regel er en mangel når en megler ikke har undersøkt hos kommunen. Her var det likevel bare snakk om en søknad om godkjenning, ikke en fysisk feil ved rommet. Vinduene var ikke dokumentert å måtte godkjennes, siden kommunen hadde gitt ferdigattest for boligen.

Varmepumpene: Kjøperen kunne forvente at de fungerte. Men de var trolig fra boligens byggeår og eldre, og feil kort tid etter overtakelsen gjorde ikke utslaget. Kostnadene var også begrensede, og fagpersonens e-post var knapp.

Taklekkasjen: Selgeren hadde svart at han ikke kjente til lekkasjer, og det var uklart om vannkarene på loftet hadde stått der i hans tid. Taket hadde flere konkrete risikoopplysninger, og deler av bygget var bygget uten faglig hjelp. En lekkasje nær overtakelsen var da ikke upåregnelig.

Nemnda avgjorde saken ut fra dokumentene alene, og kjøperen hadde ikke sannsynliggjort noen mangel etter reglene om avtalt stand, forventet stand eller opplysningsplikt (§ 3-1, § 3-2, § 3-7 og § 3-8 i avhendingsloven). Enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at avvik fra byggetegninger som er opplyst i salgsdokumentene, kan gjøre at kjøperen selv må ta risikoen for søknader og godkjenning. Det hjelper ikke at bolig er markedsført med et høyt antall soverom hvis det samtidig sto at rommenes bruk kunne avvike.

Saken viser også at gamle tekniske installasjoner og taket har lite å si for et krav når salgsdokumentene har nevnt alder og slitasje. Kort tid mellom overtakelsen og feilen er ikke nok alene.

Kort oppsummert

• Et av seks soverom i kjelleren var ikke godkjent, og varmepumper og tak viste feil i et hus fra 1986.
• Nemnda mente at risikoopplysningene om avvik, alder og ufaglært arbeid gjorde at kjøperen måtte regne med dette.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 182 010 kroner.