Fukt i sluse og garasje i enebolig fra 1984: delvis medhold (FinKN 2024-444)

Hva saken gjaldt

Eneboligen ble oppført i 1984 og solgt for 7 millioner kroner. Kontrakten er datert 15.5.22, og kjøperen overtok 17.6.22. Mellom boligens underetasje og garasjen lå et mellombygg som på tegningene het sluse og utvendig bod.

Selger hadde svart nei i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) på spørsmål om problemer med drenering, fuktinnsig eller fuktmerker i kjeller og underetasje. Selger hadde også svart nei på spørsmål om utettheter i garasje, tak og fasade. Tilstandsrapporten ga grunnmur og fundamenter TG 0 og 1, og garasjen samme grad. Dreneringen ble vurdert til TG 0 og 1. Punktet om fukt i lukkede konstruksjoner fikk likevel TG 2, siden veggene i underetasjen ble ansett å ha en fuktrisiko. Rapporten sa at dreneringen hadde passert mer enn halvparten av anbefalt brukstid.

Ved snøsmelting og mye nedbør oppdaget kjøperen vann i boden og mellombygget, og fuktinnsig også i garasjen. Kjøperens takstmann fant dessuten at en del av en lecavegg i garasjen var bygget opp feil. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) tre ganger, første gang 27.2.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 428 825 kroner, erstatning på 4 000 kroner for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrente. Kjøperens rapport pekte på mangelfull tetting av grunnmurer og av takene over rommene under terreng, og beregnet utbedring til omtrent 320 000 kroner eksklusive mva. For lecaveggen ble det avsatt 32 000 kroner til en statisk beregning.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, viste til boligens alder og risikoopplysningene. Det mente at selger ikke hadde brutt opplysningsplikten, at det var reklamert for sent, at det måtte gjøres fradrag for standardheving, og at vilkårene for erstatning ikke var oppfylt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold når det gjaldt fukten.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at kjøperen reklamerte i tide. Den lot spørsmålet om selger hadde gitt uriktige opplysninger stå åpent og kom til at boligen uansett hadde en mangel etter § 3-2 (boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kunne forvente).

Avgjørende var at det utover alderen ikke var gitt noen risikoopplysninger, hverken generelle eller konkrete, som ga en indikasjon på fukt av et visst omfang i disse områdene. Selv om noe fukt er påregnelig i en eldre garasje eller bod, ga tilstandsrapportens TG 0 og 1 kjøperen grunn til å forvente noe annet.

For lecaveggen mente nemnda at det ikke var dokumentert avvik i bæreevnen.

Prisavslaget ble skjønnsmessig utmålt. Sekretariatet foreslo 160 000 kroner inkludert mva, og nemnda sluttet seg til det. Det skal gjøres et fradrag på 10 000 kroner for kjøperens egenandel. Nemnda mente et fradrag på rundt 60 prosent for standardheving og forlenget levetid var riktig, med utgangspunkt i boligens alder på 38 år og tidligere saker om drenering. Kjøperen fikk også erstatning på 4 000 kroner. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder ikke stenger for et krav, når tilstandsrapporten ikke ga noe varsel om fukt. Manglende risikoopplysninger kan veie tungt for kjøperen.

Den viser også at det store fradraget gjør at utbetalingen blir langt lavere enn utbedringskostnaden. Utbedringen gir kjøperen et bedre og lengre levetid enn det som ble kjøpt, og det trekkes fra.

Påstand om feil ved en bygningsdel som lecaveggen må dokumenteres. Uttalelsen om at forholdet bør vurderes av statiker var ikke nok.

Kort oppsummert

• Fukt i sluse og garasje i en enebolig fra 1984, kjøpt uten annen risikoopplysning enn alder.
• Nemnda fant en mangel, men trakk rundt 60 prosent for standardheving og forlenget levetid.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 160 000 kroner foreslått av sekretariatet, fradrag for egenandel og 4 000 kroner i erstatning.