Plen som tilhørte naboen, enebolig fra 2016: delvis medhold (FinKN 2024-341)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2016 på Østlandet, på eiet tomt i utkanten av et boligfelt. Den ble solgt for 11 millioner kroner med budaksept i mai 2022. Salgsoppgaven viste flere bilder av en pent opparbeidet tomt med plen, og av en solrik terrasse. Den opplyste også at tomteområdet like bak var avsatt til fremtidig bebyggelse, og et kart med tomtegrensen lå lenger bak i dokumentene. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) hadde selgeren opplyst at deler av nabojordet var regulert til boligbebyggelse.

Etter budaksepten fant kjøperen ut at tomtegrensen gikk rett utenfor terrassen. Plenen utenfor, 125 kvadratmeter, tilhørte naboeiendommen. Kjøperen mente også at terrassen kunne mangle godkjenning fra kommunen. Kjøperen skrev til megleren dagen etter om bebyggelsen på nabotomten og reklamerte (varslet om mangelen) overfor selskapet 8.6.22. Ved overtakelsen ble 400 000 kroner av kjøpesummen holdt tilbake.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 800 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen viste til at bildene ga inntrykk av at plenen var en del av eiendommen, og at det var gitt uriktige opplysninger om tomtegrensen.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet uten å nevne sen reklamasjon. Senere mente selskapet at kjøperen hadde reklamert for sent. Henvendelsene i mai og juni gjaldt bare planene for nabotomten, ikke tomtegrensen som var en egen mangel. Markterrassen var dessuten bygget av utbyggeren, og grensen var vist på kartet i salgsoppgaven.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall (dissens, altså uenighet). Flertallet la vekt på tre forhold.

For det første reklamasjonen. Flertallet mente at selskapet hadde drøftet og imøtegått mangelen grundig i sitt avslag, og først 15 måneder senere, i svaret til nemnda, hevdet at det var reklamert for sent. Avslaget så også ut til å inneholde et forlikstilbud i en sladdet del. Da har selskapet gått inn i realitetsdrøftelser og kan ikke påberope seg sen reklamasjon i ettertid. Flertallet mente også at megleren, som profesjonell, måtte ha sett grunnkartet.

For det andre mangelen. Bildene i salgsoppgaven viste plenen trukket ut mot vollen og som en naturlig del av eiendommen. At tomtestørrelsen var riktig oppgitt, og at riktig kart lå et stykke bak, var ikke nok til å rette opp inntrykket. Det var en mangel etter § 3-2 og § 3-8, som klart hadde påvirket kjøpet.

For det tredje beløpet. De sakkyndige uttalelsene var vanskelige å bygge direkte på, og flertallet mente at usikkerheten om markterrassen også måtte tas med. Kjøperen hadde selv holdt tilbake 400 000 kroner. Flertallet mente det beløpet i tilstrekkelig grad gjenspeilet verdiavviket, og satte prisavslaget til 400 000 kroner.

Et mindretall mente at kjøperens tidlige henvendelser bare gjaldt bebyggelsen på nabotomten, og at reklamasjonen om tomtegrensen kom for sent. Mindretallet mente heller ikke at selskapet hadde gått inn i realitetsdrøftelser, siden det hele tiden hadde avvist kravet. Etter mindretallet skulle selskapet fått medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en reklamasjon må si hva slags feil det gjelder, og at nemnda kan vurdere kravene til dette ulikt. Den viser også at et selskap som drøfter en sak grundig og kommer med tilbud, risikerer å miste muligheten til å hevde sen reklamasjon. Dette var et grensetilfelle, og nemnda var delt.

Saken viser til slutt at bilder i salgsoppgaven kan skape forventninger om hva som hører til eiendommen, selv om en tomtestørrelse og et kart er riktig oppgitt.

Kort oppsummert

• Plenen på 125 kvadratmeter utenfor terrassen tilhørte naboeiendommen, men så ut som en del av tomten.
• Flertallet mente selskapet ikke kunne hevde sen reklamasjon, og at det var en mangel. Mindretallet var uenig.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag mot et krav på 800 000 kroner.