Museskader i enebolig fra 1974 med TG 2 og TG 3: ikke medhold (FinKN 2024-996)

Hva saken gjaldt

Boligen var en romslig enebolig oppført i 1974, solgt for 3 millioner kroner høsten 2022. Salgsoppgaven fortalte om flere oppgraderinger, men også at vedlikeholdet bare tidvis hadde vært godt, og at innvendige overflater hadde enkel standard. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) eller TG 3 (store avvik). Ytterveggene fikk TG 2, med opplysninger om at vindtettingen stedvis manglet ved grunnmuren og at det var åpent inn mot etasjeskillet. Takstmannen anbefalte å rive konstruksjonen og bygge opp veggene etter moderne prinsipper.

Selgeren hadde svart nei på spørsmål om skadedyr i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen). Salget skjedde ved fullmakt. Kort tid etter overtakelsen kjente kjøperen sterk lukt på et soverom, og under oppussingen fant fagfolk muselort i tak og gulv. Mus hadde trolig kommet inn gjennom utett kledning og hjørnekasser.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 169 394 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), etter fradrag for egenandelen, med rente. Kjøperen mente at boligen var dårligere enn forventet. Selgeren hadde ikke opplyst om skadedyr, og skadene var større enn kjøperen først trodde. Kjøperen mente også at takstmannen burde ha gjort oppmerksom på risikoen for skadedyr.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at boligen var slik en kjøper kan vente av en bolig av denne alderen og tilstanden. Skadene ble oppdaget under en oppussing som kjøperen planla uansett.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, av tre grunner.

For det første var boligen gammel, og bygningsdelene hadde gjennomgående TG 2 og TG 3. Skadeomfanget gikk ikke utover det som normalt kan ventes. Nemnda viste til at museskader som sådan etter praksis vanligvis ligger innenfor det forventbare i eldre hus. I saker der kjøperen har fått medhold, var det store mengder avføring og urin, og det var ikke gitt konkrete opplysninger om skadedyr. Her var det bare funnet aktivitet punktvis.

For det andre var selgerens svar i egenerklæringen ikke uriktig. Skjemaet spør hva selgeren kjenner til. Det var ikke dokumentert at selgeren kjente til musene.

For det tredje mente nemnda at takstmannen med fordel kunne ha forklart risikoen i åpningen mot etasjeskillet. Men de fleste kjøpere vet at mus og rotter lett kommer inn i åpninger i en konstruksjon. Takstmannens ansvar (§ 3-7) forutsetter vanligvis grov uaktsomhet, og det fant nemnda ikke her.

Nemnda pekte også på at kostnader som ikke gjelder selve mangelen, ikke skal telle med når det vurderes hva kjøperen kunne vente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder og tilstandsgrad i tilstandsrapporten har mye å si for museskader. I et hus fra 1974 med TG 2 og TG 3 og en anbefaling om å rive og bygge opp veggene, regner nemnda med at kjøperen må tåle noe skade. Kravene kan bli sterkere hvis skadeomfanget er uvanlig stort, eller hvis selgeren kjente til problemet.

Den viser også at selgerens nei i egenerklæringen ikke er feil så lenge selgeren ikke kjente til forholdet.

Kort oppsummert

• Museskader oppdaget under oppussing av en enebolig fra 1974 med TG 2 og TG 3.
• Nemnda mente skadene lå innenfor det som kan ventes i et eldre hus, og at selgeren og takstmannen ikke hadde gjort noe galt.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 169 394 kroner.