Sviktende drenering i enebolig fra 1939: ikke medhold (FinKN 2026-939)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Vestland fylke, oppført i 1939 og påbygget i 1980. Den ble solgt for 13,15 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 21.1.25, og kjøperen overtok 16.4.25. Salgsoppgaven omtalte boligen som omfattende oppgradert i senere tid.

Tilstandsrapporten var mer forbeholden. Byggegrunnen var ukjent, og den utvendige dreneringen var ikke kjent. Dreneringen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det sto at mer enn halvparten av forventet levetid var overskredet og at det ikke var montert klemlist i toppen av knotteplasten (plasten som beskytter grunnmuren). Rom under terreng fikk også TG 2, med noe saltutslag på murvegger, litt forhøyet fuktverdi i grunnmuren og i bunnrammen på en påforet vegg. Vaskerommet fra 1980 fikk i hovedsak TG 3 og måtte totalrenoveres. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger at han ikke kjente til problemer med drenering eller fukt.

Kjøperen forklarte at det ved visningen var opplyst om en tidligere lekkasje fra badet over vaskerommet, og at kjøperen forsto fuktmerkene slik. Under renoveringen 6.5.25 fant kjøperen fukt i murveggen i et hjørne av vaskerommet og reklamerte (meldte fra om kravet) samme dag. To takstmenn kom til at fuktigheten kom utenfra. De pekte på utilstrekkelig eller manglende drenering, og på at et taknedløp ble ledet rett ned i grunnen ved hjørnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 272 033 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 12 000 kroner til takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at rapporten bare ga generelle opplysninger, uten antydninger til fuktproblemer på vaskerommet eller til funksjonssvikt på drenering. Kjøperen pekte også på at taknedløp fikk TG 1.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det viste til opplysningene om rom under terreng, drenering og vaskerom, og til at takstmannen hadde målt forhøyede fuktverdier. Det mente også at skaden gjaldt en grunnmur fra 1980 som var 45 år gammel.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda kom til samme resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var det ikke upåregnelig at dreneringen sviktet (avhendingsloven § 3-2). Rapporten sa at dreneringen antakelig var gammel og at flere tiltak var nødvendige, og den nevnte flere konkrete usikkerhetsmomenter. Kjøperen måtte regne med utbedring av både vaskerom og drenering med tiden. Rapportene viste heller ikke konstruksjonsfeil eller ufagmessig utførelse ved tak, nedløp eller drenering.

For det andre var det ikke gitt uriktige opplysninger (§§ 3-7 og 3-8). Selv om kjøperen ble fortalt om lekkasjen fra badet, var det uansett en usikkerhet om dreneringens tilstand. Fuktmerkene så ut til å ha en annen årsak enn badlekkasjen.

For det tredje endret ikke gode tilstandsgrader på andre punkter bildet. Kjøperen viste til at taknedløpene hadde TG 1 og terrengforholdene TG 0. Nemnda mente at dette ikke veide opp for opplysningene om ukjent byggegrunn, ukjent drenering, TG 2 på dreneringen og saltutslaget på murveggene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig med drenering i tilstandsgrad 2 og uklare opplysninger om byggegrunn gir kjøperen begrenset grunn til å vente at dreneringen er i orden. At boligen ellers er omfattende oppgradert, endrer ikke det.

Den viser også at det hjelper lite å ha fått en forklaring på fuktmerker fra en annen kilde. Hvis rapporten peker på flere mulige årsaker og usikkerheter, er det vanskelig å hevde at en senere dreneringssvikt var uventet. Selgers benektende svar i egenerklæringen ga ikke krav når rapporten selv beskrev risikoen.

Kort oppsummert

• Fukt i grunnmuren ved et vaskerom viste seg å skyldes utilstrekkelig drenering, og kjøperen krevde 272 033 kroner.
• Rapporten hadde gitt dreneringen og rom under terreng TG 2, og opplyst om ukjent byggegrunn og ukjent drenering.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og kravet ble ikke tilkjent.