Loddavvik og jordtrykk i enebolig fra 1972: delvis medhold (FinKN 2025-396)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972, solgt for 5,5 millioner kroner i november 2022. Prospektet kalte den en velholdt familiebolig og sa at det hadde vært mus på loftet. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjon og grunnmur TG 1 (mindre eller moderate avvik). Badet i kjelleren fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi en tidligere fuktskade var reparert på en ufagmessig måte. Selger hadde svart nei på spørsmål om mus og andre skadedyr.

Etter overtakelsen fant kjøper museavføring, en lekkasje fra badet i underetasjen og en endevegg i betong som helte 42 mm. Veggen manglet støttevegg, som var tegnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 656 707 kroner. Kjøper mente at veggen og de andre forholdene var upåregnelige, og at kjøper skulle få dekket en løsning med støttevegg til 245 217 kroner. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til at rom under terreng hadde TG 2, at boligen var gammel og at risikoen var opplyst.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold for veggen. Nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Museskadene var ikke en mangel. Prospektet varslet om mus, og i en bolig fra 1972 uten musebånd utvendig var det påregnelig.

Lekkasjen fra badet var heller ikke en mangel. Tilstandsrapporten hadde varslet om den ufagmessige reparasjonen og fukt i nedre kant av veggplatene, og selger hadde opplyst om fuktskaden.

Veggen var en mangel. Positive opplysninger om tilknyttede bygningsdeler og at veggen er bærende, talte for at kjøper ikke kunne vente et slikt avvik.

Prisavslaget er kostnaden ved den rimeligste forsvarlige utbedringen. To fagrapporter mente at det holder å fjerne massene foran veggen, og kjøpers egen takstmann utelukket ikke det. Nemnda la 128 445 kroner til grunn, fra tilbudet på fjerning av masser, og gjorde ikke fradrag for standardheving. Nemnda fant ikke at kjøper hadde sannsynliggjort at det også var nødvendig med en støttemur. Et senere notat anbefalte det, men forklarte ikke hvorfor vurderingen var endret. Fagfolkene var uenige, og nemnda kan ikke bygge på egen byggeteknisk kunnskap. Etter fradrag av kjøpers egenandel på 10 000 kroner ble prisavslaget 118 445 kroner, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konstruksjon som er bærende, og som er gitt god tilstandsgrad, kan gi krav når den viser seg å avvike fra tegningene. Det gjelder selv i en bolig fra 1972.

Den viser også at kjøper må godta den rimeligste forsvarlige løsningen. Vil du ha en dyrere, må du kunne vise at den billigere ikke holder. Feil som er varslet i tilstandsrapporten eller prospektet, som mus og en ufagmessig reparasjon på badet, gir sjelden krav.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 656 707 kroner for skjev endevegg, mus og lekkasje i en enebolig fra 1972.
• Bare den skjeve veggen var en mangel. Mus og bad var opplyst på forhånd.
• Delvis medhold: prisavslag 128 445 kroner før egenandel på 10 000 kroner.