Økte felleskostnader i leilighet fra 2007: ikke medhold (FinKN 2025-133)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 3-roms leilighet i et borettslag, oppført i 2007. Den ble solgt for 2 975 000 kroner, i tillegg til en andel fellesgjeld på 1 798 000 kroner. Annonsen, den første salgsoppgaven og kjøpekontrakten oppga felleskostnader på 9 094 kroner i måneden. Salgsoppgaven fortalte også at borettslaget hadde en lånavtale der kapitalkostnadene ville endre seg ved renteendringer.

Selger hadde svart nei i egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) på om hun kjente til planer eller vedtak som kunne øke fellesutgiftene. Årsrapporten for 2021 viste et underskudd og en økning i felleskostnadene tidligere samme år.

Etter overtakelsen fant kjøper ut at felleskostnadene var økt til 9 693 kroner i måneden. Styret hadde varslet om økning flere ganger høsten 2022.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 366 719 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøper mente selger og megler hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om felleskostnadene i annonsen, salgsoppgaven og kontrakten.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at salgsoppgaven var endret før salget, slik at den siste utgaven opplyste at felleskostnadene ville øke til 9 693 kroner. Selskapet innrømte ansvar for en senere økning til 11 191 kroner. Striden gjaldt derfor bare økningen fra 9 094 til 9 693 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Saken gjaldt i hovedsak bevis: hvilken versjon av salgsoppgaven kjøperen hadde lest. Nemnda tok utgangspunkt i at budet ble akseptert 22. november 2022, og la til grunn at felleskostnadene da var 9 693 kroner.

For det første viste megleren at salgsoppgaven sist ble endret 27. september 2022. Det talte for at den siste utgaven lå ved annonsen som ble publisert senere, og at kjøper hadde lastet ned den.

For det andre hadde kjøper selv forklart i en annen nemnd at megleren tok kontakt etter å ha blitt kjent med økningen, og at salgsoppgaven nevnte økningen fra oktober 2022.

For det tredje visste kjøper at borettslagets lån hadde en ordning der kostnadene endret seg med renten. Da måtte kjøper regne med endringer.

Nemnda mente det var uheldig at annonsen og kontrakten oppga et annet beløp, men fant det mest sannsynlig at kjøper kjente til økningen. Da foreligger det ikke en mangel (§ 3-10). Nemnda behandler saker skriftlig, og pekte på at et annet resultat kunne blitt utfallet hvis vitner hadde fått forklare seg direkte.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det spiller stor rolle hvilken versjon av salgsoppgaven du faktisk har fått, og hva du kan dokumentere. Når salgsmaterialet motsier seg selv, vurderer nemnda hele opplysningsbildet. Hvis flere versjoner finnes, er det avgjørende å kunne vise hva du hadde tilgang til. Felleskostnader er også utsatt for renteendringer når borettslaget har lån med flytende rente.

Kort oppsummert

• Felleskostnadene økte fra 9 094 til 9 693 kroner i måneden, og kjøper krevde 366 719 kroner.
• Nemnda fant det mest sannsynlig at kjøper kjente til økningen før budaksept.
• Kjøper fikk ikke medhold, og nemnda pekte på at bevisene var vanskelige å vurdere skriftlig.