Fukt i kjeller og utrast mur i enebolig fra 1960: ikke medhold (FinKN 2025-1182)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960, der deler av grunnmuren var fra 1910. Den ble solgt for 10 millioner kroner ved kontrakt 7.9.23, og kjøperen overtok 1.10.23. Salgsoppgaven beskrev en gjennomgående bra standard og en godt vedlikeholdt bolig med flere oppgraderinger de siste årene.

I tilstandsrapporten fikk rom under terreng, drenering og terrengforhold mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det var påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellermur og kjellergulv, at det ikke var fuktsperre eller isolasjon mot grunnen, og at det var målt unormale fuktverdier. Dreneringen var fra 1960, og mer enn halvparten av levetiden var overskredet. Under terrengforhold sto det at det var rast ut stein og masser bak terrassen. Selgeren hadde i egenerklæringen (skjema om det hun vet om boligen) opplyst om noe fuktgjennomtrenging i kjellermuren og sporadiske saltutslag i kjellergulvet.

Etter overtakelsen reklamerte (meldte fra om feil) kjøperen om fukt i kjelleren og om støttemuren av stablet stein som hadde rast. Kjøperen viste til at maling og sparkel falt av kjellerveggene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 586 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss 95 470 kroner i erstatning for utgifter og forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann anslo utbedring av fukt til 909 000 kroner og av støttemuren til 677 500 kroner. Kjøperen mente forholdene var upåregnelige, at selgeren måtte ha kjent til fukten fordi kjelleren var pusset opp rett før salget, og at selgerens takstmann burde ha gitt TG 3 og oppgitt kostnader. Han mente også at rapporten ikke fulgte reglene i forskriften.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde klaget for sent. Selskapet viste også til at kjøperen har plikt til å undersøke, og at risikoen var beskrevet i rapporten. Selskapet la frem en egen rapport som mente utglidningen var begrenset og stabil. Den anslo utbedring av fukten til 80 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Fukten: Boligens alder alene er et sterkt tegn på at kjøperen måtte regne med oppgraderinger av fuktsikringen (§ 3-2). Dessuten hadde rapporten gitt TG 2 til rom under terreng og drenering, og beskrevet fukt i både mur og gulv. Nemndas praksis er at TG 2 gir kjøperen lave forventninger. Kjøperen kan heller ikke påberope noe som er omtalt i salgsdokumentene (§ 3-10). Nemnda kunne ikke se at kjelleren var i total kollaps, slik kjøperen hadde hevdet.

Takstmannens ansvar: Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for at rapporten var uriktig eller mangelfull (§ 3-7 og § 3-8). Takstmannen hadde markert risikoen tydelig. Forskriften (§ 2-23) gir takstmannen rom for faglig skjønn mellom TG 2 og TG 3, og det var ikke grovt uaktsomt å velge TG 2. At større skade viser seg etter en tid, gjør ikke takstmannen ansvarlig automatisk.

Steinmuren: Bilder i salgsoppgaven viste at muren allerede var delvis utrast, og rapporten nevnte utrasingen. Kjøperen var derfor informert både gjennom synlig tilstand og gjennom rapporten. Nemnda mente heller ikke at kjøperen hadde vist at murens tilstand var et sterkt avvik fra TG 2 eller en sikkerhetsmangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i tilstandsrapporten og synes på bildene i salgsoppgaven, kan du ikke senere kreve som mangel. TG 2 på kjeller og drenering i en bolig fra 1960 betyr at du må regne med fukt og utbedringer.

Saken viser også at det er kjøperen som må vise at takstmannens tilstandsgrad var grovt uriktig. En annen takstmanns uenighet i etterkant er ikke nok. Kjøperen kan heller ikke uten videre vise til at overflater ble pusset opp før salget.

Kort oppsummert

• Fukt i kjelleren og en utrast steinmur i en enebolig fra 1960. Kravet var 1 586 500 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold, altså ikke medhold til kjøperen, fordi begge forholdene var omtalt i rapporten med TG 2 og boligen var gammel.
• Det var ikke grovt uaktsomt av takstmannen å velge TG 2 fremfor TG 3.