Smuldrende mur og sen reklamasjon: delvis medhold (FinKN 2026-494)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 2016 i Møre og Romsdal. Den ble solgt for 7,1 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 23.6.22, og kjøperne overtok 1.8.22. Salgsoppgaven beskrev en bolig som «holder høy standard». I tilstandsrapporten fikk de fleste bygningsdelene TG 1 (best mulig tilstand, bare mindre avvik som ikke krever tiltak med det første). Det gjaldt blant annet dører, drenering og grunnmur. Selger hadde opplyst at det tidligere var reklamert på terrassedørene på grunn av kondens, og at dette var utbedret.

Kjøperne oppdaget kort tid etter overtakelsen at det samlet seg vann på betongplaten foran inngangsdøren når det regnet, og at skyvedørene til terrassen var tunge å åpne og lukke. Senere fant de også at muren rundt boligen smuldret opp. De reklamerte (meldte fra om feilen) over dørene og betongplaten 7.12.23, og over muren 9.12.24.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 113 125 kroner etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra. Til sammen gjaldt kravet en verdi på 123 125 kroner. Kjøperne mente at de ikke kunne regne med slike feil i en så ny bolig med så gode opplysninger, og at de først forsto hva som var galt høsten 2023.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente at kjøperne hadde reklamert for sent på dørene og betongplaten. Det viste til at overtakelsen var 1.8.22, mens første henvendelse kom over ett år og fire måneder senere. Selskapet mente også at det ikke fantes noen mangel, og at selger ikke kjente til forholdene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) delte kravet i tre deler, og nemnda sluttet seg i hovedsak til den vurderingen.

For skyvedørene var det reklamert for sent. Kjøperne hadde selv fortalt at dørene var tunge allerede kort tid etter overtakelsen. Da hadde de nok kunnskap til at selger kunne være ansvarlig, og en enkel melding om feilen hadde vært nok. Fristen gikk derfor ut før 7.12.23.

For betongplaten mente nemnda at det ikke var grunnlag for mangel. Vannansamlingen kom ved nedbør sammen med vind, og nemnda kunne ikke se at den var større enn det kjøperne måtte regne med. Kjøperne hadde også ventet omkring 16 måneder med å reklamere.

For muren kom nemnda til at det var en mangel. Boligen var bare seks år gammel ved kjøpet, grunnmuren hadde fått TG 1, og det var ikke gitt noen risikoopplysninger om den. Selger hadde dessuten svart nei på spørsmål om sprekker i mur. Kjøperne kunne derfor forvente at muren holdt i lang tid. Utbedringen ble regnet til 55 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høy tilstandsgrad og en ny bolig gir kjøper høye forventninger, og at dette kan gi rett til prisavslag selv om det står noe om tidligere reparasjoner. Samtidig løper reklamasjonsfristen fra du har nok kunnskap om at noe er galt, ikke fra du selv mener det er et stort problem. Når en feil merkes kort tid etter overtakelsen, kan det bli for sent å vente til du har brukt stedet i en hel sesong.

Saken viser også at hvert forhold vurderes for seg. Kjøperne tapte på to av tre punkter, men fikk medhold på det tredje.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde prisavslag for skyvedører, en betongplate med vannansamling og en mur som smuldret opp i en tomannsbolig fra 2016.
• Reklamasjonen på dørene kom for sent, og betongplaten var ikke en mangel. Muren var en mangel.
• Kjøperne fikk delvis medhold og ble tilkjent prisavslag på 45 000 kroner etter fradrag for egenandelen.