Tilbygg på trebjelker mot jord og lavt anslag: delvis medhold (FinKN 2024-650)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig som ble solgt for 2,85 millioner kroner. Salgsoppgaven omtalte tilbygget som en ungdomsdel, et kontor eller et hobbyrom. Det var registrert i matrikkelen som en meldingssak.

Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler i tilbygget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet krypkjeller uten adkomst, grunnmur, drenering og ventilasjon. Etasjeskillet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) på grunn av merkbare skjevheter, og for dette ga takstmannen et veiledende anslag på 10 000 til 50 000 kroner. Fundamentene på tilbygget fikk TG IU (ikke undersøkt), og rapporten anbefalte videre undersøkelser.

Etter overtakelsen åpnet kjøper konstruksjonen og fant at tilbygget var fundamentert med trebjelker som lå rett på jorden. Det var råte i noe av treverket, og grunnen var utsatt for tele. Tilbygget sank ujevnt, dørene lot seg ikke lukke, og gulvet var svært skjevt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 490 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. Kjøperens takstmann mente utbedringen ville koste rundt 500 000 kroner. Kjøper mente at kostnadsanslaget i tilstandsrapporten var misvisende, og at en så stor feil var noe han ikke kunne regne med.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at anslaget bare var veiledende og gjaldt kun etasjeskillet, og at kjøper hadde fått mange risikoopplysninger om tilbygget. Hvis det var en mangel, mente selskapet at beløpet måtte bygge på en kalkyle på 321 000 kroner fra et firma som hadde besiktiget tilbygget.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte seg om det var en mangel (§ 3-2).

Flertallet mente det var en mangel. Selv om anslaget bare gjaldt gulvet, viste dette at kjøper ikke kunne vente et så stort avvik fra vanlig byggeskikk. De fleste bygningsdelene hadde fått TG 2, og kjøper måtte regne med utbedringer. Men at fundamentet var treverk rett på grunnen, var en ufagmessig løsning som måtte skiftes med en gang. Det lå utenfor det kjøper kunne forvente.

Mindretallet mente det ikke var en mangel. Det pekte på alle risikoopplysningene, at årsaken til skjevhetene var oppgitt som ukjent, og at anslaget var veiledende. Kjøper måtte regne med flere feil og større omfang enn rapporten beskrev.

Ved utmålingen (§ 4-12) sa nemnda at den ikke har bygningsteknisk kompetanse og bare vurderer dokumentene. Når fagfolk er uenige, legges det rimeligste alternativet til grunn, hvis det ikke er godtgjort at det ikke er forsvarlig. Kjøper hadde ikke vist at tilbygget måtte rives. Utgangspunktet ble derfor kalkylen på 321 000 kroner. Deretter ble det gjort et fradrag for at kjøper får en nyere og bedre bygningsdel, og for kjøperens egenandel. Resultatet ble 210 000 kroner, samt forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kostnadsanslag i tilstandsrapporten kan påvirke hva du kan forvente. Men et anslag er veiledende, og risikoopplysninger om andre deler av bygget kan svekke kravet. Det som avgjorde her, var at selve byggemåten var langt utenfor vanlig praksis.

Saken viser også at nemnda gjerne legger det billigste forsvarlige tilbudet til grunn, og at du får fradrag for at den nye løsningen er bedre enn den gamle.

Kort oppsummert

• Tilbygget sto på trebjelker rett på jorden, mens anslaget i tilstandsrapporten var på 10 000 til 50 000 kroner.
• Flertallet mente det var en mangel. Mindretallet mente risikoopplysningene var nok.
• Kjøper fikk delvis medhold: 210 000 kroner i prisavslag mot kravet på 490 000 kroner.