Arealavvik i leilighet: ikke medhold på høyere prisavslag (FinKN 2026-205)

Hva saken gjaldt

Boligen var en to-roms eierseksjonsleilighet i Akershus, oppført i 1974 og solgt for 4,35 millioner kroner. Kjøperen overtok i 2023. Både salgsprospektet og tilstandsrapporten oppga et areal i BRA og P-rom (bruksareal og primærrom) på 68 kvadratmeter.

Da kjøperen ville selge videre i 2025, målte en ny tilstandsrapport arealet til 65 kvadratmeter. En kontrollmåling bekreftet at riktig areal i primærrom var 65 kvadratmeter, altså 3 kvadratmeter mindre enn opplyst ved kjøpet. Avviket utgjorde 4,41 %. Kjøperen solgte deretter leiligheten videre for 4,75 millioner kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Partene var enige om at avviket var en mangel. Uenigheten gjaldt hvor stort prisavslaget (at en del av kjøpesummen betales tilbake) skulle være. Kjøperen mente at avslaget skulle tilsvare kvadratmeterprisen ganget med antall tapte kvadratmeter, og krevde 219 879 kroner. Kjøperen viste til at hovedregelen i avhendingsloven § 4-12 er full kompensasjon for tapet. I tillegg krevde kjøperen 81 656 kroner i erstatning for sakskostnader etter § 4-14, og forsinkelsesrente.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, erkjente mangelsansvar. Det hadde utbetalt 132 508 kroner. Selskapet mente at prisavslaget etter fast praksis skulle settes til to tredjedeler av det beløpet man får ved å regne ut kvadratmeterprisen (den såkalte 2/3-regelen).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til samme resultat som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og la vekt på fire forhold.

For det første må verditapet fastsettes konkret og skjønnsmessig. Finnes det dokumentasjon på hvor mye verdien er redusert, for eksempel en verdivurdering, tas det utgangspunkt i den. Ellers har nemnda i lang tid brukt 2/3-regelen som veiledning. Her fantes ingen slik dokumentasjon.

For det andre kunne ikke kjøperen bygge på videresalgssummen. Utgangspunktet er kjøpesummen.

For det tredje overskred selskapets utbetaling det som 2/3-regelen ga, som var 127 941 kroner. Forskjellen kom av at selskapet ved en inkurie hadde delt kjøpesummen på 65 og ikke 68, og det så heller ikke ut til at den lovfestede egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra. Selskapet hadde dermed betalt et riktig prisavslag, og vel så det.

For det fjerde pekte nemnda på at dommen kjøperen viste til, LB-2020-95336, lå annerledes an. Der hadde megleren opptrådt uaktsomt, og saken ble avgjort etter at vitner hadde forklart seg for retten. Retten kunne da få belyst hva arealavviket betydde for verdien. Slik dokumentasjon fantes ikke her.

Kravet om erstatning for sakskostnader ble begrenset til 10 000 kroner. Nemnda mente at kostnadene i hovedsak var pådratt etter at selskapet hadde betalt et riktig prisavslag, og at det ikke var rimelig at selskapet måtte bære mer. Beløpet gis under forutsetning av at kjøperen faktisk har et tap som ikke dekkes av annen forsikring. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er mindre enn opplyst, gir rett til prisavslag, men at avslaget ikke automatisk tilsvarer full kvadratmeterpris. Uten dokumentasjon på verdifallet regner nemnda normalt to tredjedeler av kvadratmeterprisen. Det er kjøpesummen som legges til grunn, ikke det du senere fikk for boligen.

Har du konkret dokumentasjon på hvor mye verdien er redusert, kan bildet bli annerledes. Saken viser også at selskapets første utbetaling kan være riktig selv om du mener beløpet er for lavt, og at kostnader du pådrar deg etter en riktig utbetaling, bare i begrenset grad dekkes.

Kort oppsummert

• Leiligheten var 65 kvadratmeter og ikke 68, og selskapet erkjente at det var en mangel.
• Nemnda mente at prisavslaget skulle settes til to tredjedeler av kvadratmeterprisen, og at selskapet allerede hadde betalt nok.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet om mer, og erstatning for sakskostnader ble begrenset til 10 000 kroner.