Fukt, vanntrykk og sikringsskap i bolig fra 1947: ikke medhold (FinKN 2025-96)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig over tre plan på Østlandet, oppført i 1947 og solgt for 5,9 millioner kroner i oktober 2023. Selger hadde eid boligen siden 1976. Tilstandsrapporten var tydelig: alle overflater burde oppgraderes, og bygget hadde gjennomgående lav standard. De fleste punktene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) eller TG 3 (store eller alvorlige avvik). Takkonstruksjonen og begge våtrom fikk TG 3, og rapporten anslo store kostnader for dem. Dreneringen, vannledningene og el-anlegget fikk TG 2. Rapporten nevnte redusert vanntrykk og anbefalte at rørlegger kontrollerte anlegget.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) opplyste selger om fuktmerker i et bodrom i underetasjen, noe fuktinnslipp i garasjen og noe lavt vanntrykk.

Under oppussing oppdaget kjøper fukt og mugg bak tapet i kjelleren og i første etasje. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) om dette i november, om vanntrykket i desember og om sikringsskapet i januar.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 367 660 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 72 000 kroner i erstatning for tapte leieinntekter, siden kjøper hadde tenkt å leie ut en del av boligen. Kravet omfattet 54 000 kroner for fukt i kjelleren, ny vannledning til 249 910 kroner og rørarbeid innvendig. Sikringsskapet var laget av plast, mens skap i bolig skal være av stål.

Kjøper mente feilene skyldtes fuktopptrekk fra grunnen og dårlig ventilasjon, og at boligens alder ikke forklarte dem. Kjøper mente også at selger hadde underkommunisert vanntrykket, og viste til at naboene visste at vannledningen var dårlig.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til de konkrete opplysningene som var gitt, tilstandsgradene og at årsaken var boligens alder.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Feilen på el-anlegget lå dessuten under kjøperens egenandel (beløpet kjøper selv må bære). Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

For det første ble boligen solgt med gjennomgående lav standard, og de aller fleste forholdene var gitt TG 2 eller TG 3. Ut fra den samlede beskrivelsen kunne ikke kjøper regne med et hus uten slike feil. Forholdene var påregnelige.

For det andre gjaldt ventilasjonen i kjelleren. Kjøper hevdet at det ble opplyst om ventilasjon bare for taket, ikke for oppholdsrommene. Nemnda pekte på at det ikke var gitt noen konkret forsikring om ventilasjonen som kunne gi høyere forventninger.

For det tredje mente nemnda at spørsmålet om vanntrykket og hva naboene visste, best kunne belyses med at vitner forklarer seg direkte. Nemnda behandler saker skriftlig, og dette var ikke dokumentert nok.

Fordi det ikke var en mangel, tok nemnda ikke stilling til erstatning for tapte leieinntekter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye tilstandsrapporten teller i en eldre bolig. Når den beskriver lav standard og gir mange TG 2 og TG 3, er det vanskelig å hevde at feil er upåregnelige. Har selger i tillegg opplyst om noe lavt vanntrykk, må kjøper regne med å måtte undersøke nærmere. Det er en fordel å ha konkrete uttalelser og dokumenter fra dem som kjenner forholdene.

Kort oppsummert

• Fukt bak tapet, dårlig vanntrykk og plastsikringsskap i en enebolig fra 1947, med krav på 367 660 kroner.
• Boligen ble solgt med gjennomgående lav standard og mange TG 2 og TG 3.
• Kjøper fikk ikke medhold, og kravet om erstatning ble ikke vurdert.