Bevaringsverdig bolig og lavere BYA enn ventet: ikke medhold (FinKN 2024-1091)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936 i Innlandet, solgt for 5,1 millioner kroner i juni 2023. Salgsoppgaven opplyste at tomten var regulert til boligformål og la ved plankart. Kjøperen mente at megleren på visning bekreftet at bebyggelsen ikke var bevaringsverdig. Like etter budaksept skrev megleren i en melding at bebyggelsen likevel var bevaringsverdig etter plangrunnlaget. Kjøperen reklamerte (klaget til selskapet) straks.

Kjøperen hevdet også at eiendommen tillot en utnyttelsesgrad (hvor mye av tomten som kan bygges på, kalt BYA) på 25 prosent, mens den var 20 prosent. Etter overtakelsen fikk kjøperen godkjent et nytt byggetiltak. Byggesaksgebyret fra kommunen var 23 740 kroner, og 5 640 kroner av dette var et tilleggsgebyr for verneverdige bygninger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 173 740 kroner. Beløpet var byggesaksgebyret på 23 740 kroner pluss 150 000 kroner for et verdifall en megler hadde anslått til 70 000 til 150 000 kroner. Kjøperen mente at megleren hadde plikt til å opplyse om BYA, og at gebyret ville vært unngått med riktige opplysninger.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det erkjente at megleren hadde sagt at bebyggelsen ikke var bevaringsverdig, men mente at dette ikke hadde betydning for avtalen. Selskapet avviste også at megleren hadde oppgitt 25 prosent, og mente megleren ikke hadde plikt til å opplyse om BYA.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold. Tre ting veide tyngst.

For det første kunne nemnda ikke slå fast at megleren hadde oppgitt en uriktig utnyttelsesgrad. Nemndas behandling er skriftlig og egner seg dårlig til å avgjøre hva som ble sagt muntlig når partene er uenige. At salgsoppgaven ikke nevnte BYA, ga ikke grunnlag for mangel (§ 3-7).

For det andre var det enighet om at megleren på visning hadde sagt at boligen ikke var bevaringsverdig, og det var uriktig. Da var boligen ikke slik avtalt, og det var et avvik (§ 3-1).

For det tredje ga avviket likevel ikke krav på prisavslag. Nemnda mente at boligen kunne brukes som en vanlig bolig, og at et litt høyere byggesaksgebyr var ubetydelig. Bare 5 640 kroner av gebyret hang sammen med bevaringssonen. Kjøperen bærer selv de første 10 000 kroner av tapet (egenandel, § 3-1), og tapet lå under dette. Meglervurderingen ble regnet som forbeholden og upresis.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning fra megler kan være et avvik, men at et krav krever et tap som er dokumentert og overstiger egenandelen. Den viser også at det du hevder at ble sagt muntlig på visning, kan være vanskelig å bevise, siden nemnda behandler saken skriftlig. En meglervurdering som er forbeholden, får liten vekt.

Kort oppsummert

• Megler sa feilaktig at boligen ikke var bevaringsverdig, og kjøperen krevde 173 740 kroner.
• Nemnda mente det var et avvik, men at tapet var under egenandelen og verdifallet ikke var vist.
• Kjøperen fikk ikke medhold.