Skytebane-støy ved fritidsbolig solgt som rolig: delvis medhold (FinKN 2025-522)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, oppført i 1936 og solgt for 1,58 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev beliggenheten som rolig og tilbaketrukket, i et stille boligfelt ved et vann. Skytebanen i nærheten ble ikke nevnt.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper støy fra en skytebane like ved hytta, og reklamerte (meldte fra om at han mente det var en mangel).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 250 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Han mente at selger hadde gitt for få opplysninger, og at en skytebane i nærheten var noe han ikke behøvde å regne med.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger, og selskapet avslo. Det pekte på at skytebanen var allment kjent, at det stod skilt til den i begge retninger langs veien, og at den kom opp ved et vanlig internettsøk. Selger hadde bodd i boligen i åtte år uten å ha vært plaget av støy. Selskapet mente også at megleren hadde nevnt skytebanen muntlig, og at det ikke var vist at boligen var verdt mindre på grunn av støyen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det var en mangel etter § 3-7. Den paragrafen gjelder selgers plikt til å gi kjøperen opplysninger om forhold selger visste om eller burde ha visst om, når kjøperen med rimelighet kunne vente å bli fortalt om dem. Tre ting veide tyngst.

For det første lå skytebanen nær hytta, og selger anerkjente selv at støyen var merkbar, selv om han ikke selv hadde opplevd den som et problem.

For det andre var boligen markedsført som rolig og tilbaketrukket. Da hadde kjøperen særlig grunn til å forvente å få vite om en skytebane.

For det tredje ble ikke påstanden om muntlige opplysninger fra megleren lagt til grunn. Det er selger som må sannsynliggjøre at slike opplysninger ble gitt. Kjøper bestred det, det stod ord mot ord, og megleren hadde ikke uttalt seg.

Nemnda fant det ikke nødvendig å ta stilling til § 3-2, som gjelder om boligen er i samsvar med det som ble avtalt.

Prisavslaget (§ 4-12) ble likevel ikke fastsatt. Det var lagt frem tre meglervurderinger, og ingen av meglerne hadde vært på befaring. Kjøperens megler mente verdifallet var opp mot 250 000 kroner, men nemnda syntes ikke anslaget var begrunnet. Selskapets megler mente det ikke var noe verdifall. Det fantes ingen støymålinger eller andre fagkyndige vurderinger. Nemnda vurderer saker bare ut fra dokumentene, og fant at grunnlaget ikke var godt nok. Advokatutgiftene ble tatt til følge etter § 4-14, sammen med forsinkelsesrenten. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven om beliggenhet, kan gjøre at kjøperen har rett til å få vite om støykilder i nærheten. Selv om en støykilde er lett å finne på nett eller er skiltet, hjelper det ikke alltid selger når boligen er solgt som rolig.

Saken viser også at det å få medhold på mangelen ikke er nok til å få et beløp. Støy oppleves ulikt fra person til person, og uten målinger eller en faglig vurdering av hva støyen gjør med verdien, kan nemnda la være å fastsette avslaget. Da må beløpet avklares på annen måte.

Kort oppsummert

• En fritidsbolig fra 1936 ble solgt som rolig, men lå nær en skytebane som kjøper ikke ble fortalt om.
• Nemnda mente selger hadde gitt mangelfulle opplysninger, og la til grunn at muntlige opplysninger fra megleren ikke var sannsynliggjort.
• Kjøper fikk delvis medhold, fordi nemnda ikke hadde nok grunnlag til å fastsette prisavslaget.