Tak eldre enn opplyst i leilighet fra 1963: delvis medhold (FinKN 2025-1197)

Hva saken gjaldt

Boligen var en firerroms leilighet i et sameie, i en bygning fra 1963 som ble ombygd til leiligheter i 2008. Den ble solgt for 3,49 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga taktekkingen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og oppga at den var fra 2008. Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var gått, at taket hadde mye mose, og at utskifting nærmet seg. Kostnaden var anslått til mellom 50 000 og 100 000 kroner. Takkonstruksjonen fikk også mørk TG 2, med fuktmerker og anbefaling om nærmere undersøkelser.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en lekkasje gjennom taket i januar 2025. Lekkasjen ble reparert, og da viste det seg at deler av taket var betydelig eldre og morknet. Bare en del av taket var fra 2008. Den ene siden var original og slitt, mens den andre var dekket av et nyere lag pappshingel oppå det gamle. En entreprenør mente at den skadde halvsiden måtte skiftes om våren, og anbefalte også å skifte den andre siden på grunn av alderen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for hele utskiftingen, som var tilbudt til 390 754 kroner. Senere ble kravet justert til 234 542 kroner, som var kjøperens andel av kostnaden i sameiet. Kjøperen mente at selgerens takstmann hadde gitt en uriktig tilstandsvurdering, og at taket burde hatt TG 3 og vært undersøkt fra stige.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), mente at boligen var i samsvar med det kjøperen kunne vente. Taket hadde mørk TG 2, og det var opplyst at utskifting nærmet seg. Selskapet bestred at det var gitt uriktige opplysninger, og mente at de utbedringene som var nødvendige nå, var billigere enn kjøperens tilbud. Det anslo dem til 163 813 kroner for halve hovedtaket.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant en mangel, og nemnda sluttet seg til det. To forhold veide tyngst.

For det første var det en mangel fordi boligen ikke var i samsvar med det som var avtalt (§ 3-1). Opplysningene før salget tilsa at hele taktekkingen var skiftet i 2008. Nemnda viste til en tidligere sak der taket også var opplyst å være nyere enn det viste seg å være.

For det andre gjaldt utmålingen. Nemnda mente at kjøperen i utgangspunktet kan kreve full kostnad for en mangel som er nært knyttet til egen boenhet, uavhengig av sameiets fordeling, og gikk ikke nærmere inn på det. Men risikoopplysningene ble tillagt stor vekt: kjøperen måtte regne med at taket snart skulle skiftes, og at det ville koste et sted mellom 50 000 og 100 000 kroner. I tillegg skal det gjøres et betydelig fradrag for standardheving (at kjøperen får nytt tak i stedet for et gammelt). Entreprenørens rapport viste dessuten at bare den eldste halvsiden måtte skiftes nå. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 60 000 kroner, og en egenandel på 10 000 kroner trekkes fra. Kjøperen har også krav på forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en uriktig opplysning om når et tak er lagt, kan være en mangel. Men den gir ikke automatisk full dekning. Når tilstandsrapporten allerede varsler at bygningsdelen er halvveis gjennom levetiden og at utskifting nærmer seg, blir forventningen lavere og fradraget større.

Den viser også at tvister i sameier kan gjelde hvor stor del av kostnaden kjøperen kan kreve. Her ble det ikke avgjort, fordi utmålingen uansett ble lav.

Kort oppsummert

• Bare deler av taket var fra 2008, slik salgsdokumentene hadde opplyst, og resten var eldre og morknet.
• Nemnda mente det var en mangel, men tilstandsrapporten hadde varslet at taket nærmet seg utskifting.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 60 000 kroner i prisavslag, ikke de 234 542 kronene som ble krevd.