Kondens og muggsopp på loftet, rekkehus fra 1981: ikke medhold (FinKN 2024-1086)

Hva saken gjaldt

Boligen var et enderekkehus fra 1981, solgt for 9 675 000 kroner i 2022. Salgsoppgaven beskrev gjennomgående god standard, og huset var vesentlig pusset opp i 2009. Saken ble avgjort etter den nye avhendingsloven som gjelder fra 1.1.22.

I tilstandsrapporten fikk takkonstruksjon og loft lys TG 2 (et lite avvik uten behov for umiddelbare tiltak). Taktekkingen var fra 2007. Rapporten sa at dampsperren (laget som stopper fuktig luft fra å trekke opp i taket) var punktert, og at det var et hull i undertaket etter et gammelt avtrekk. Den anbefalte lokale tiltak. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) at det i 2021 var oppdaget brudd i en sponplate på loftet. En undersøkelse fant ingen fukt eller følgeskader.

Omtrent ett år etter overtakelsen reklamerte kjøperen på fuktproblemer i taket. Kjøperens takstmann fant rik muggsopp på store deler av undertaket og mente at hele taket burde skiftes. Utbedringen ble anslått til 333 899 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 333 899 kroner, takstutgifter på 19 846 kroner og dekning av utgifter til advokat, pluss forsinkelsesrente. Kravet var på 396 369 kroner totalt.

Kjøperen mente at selgers takstmann ikke hadde gitt riktig tilstandsgrad, og at rapporten ikke oppfylte forskriftens krav. Kjøperen mente også at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og viste til en uttalelse fra en nabo. Til slutt mente kjøperen at forholdet uansett var et avvik man ikke kunne regne med.

Boligselgerforsikringen avslo. Selskapet mente det ikke var avvik fra avtalen, og at muggsoppen og fuktskjoldene måtte ha oppstått etter overtakelsen. Selskapet hadde en egen rapport som mente taket var bygget etter vanlig byggeskikk, og at utbedringen kunne koste 32 500 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det og la vekt på fire ting.

For det første var det ikke vist at muggsoppen og fuktskjoldene var synlige da selgers takstmann var på loftet. Tidligere undersøkelser fant ikke slike tegn, og fuktmålingene etter salget var normale. Nemnda mente det ikke var usannsynlig at skaden utviklet seg i tiden mellom takstmannens besøk og kjøperens funn. Tilstandsrapporten ble derfor godkjent.

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger kjente til muggsoppen. Nabouttalelsen, som selger ikke vedkjente seg, fikk liten vekt. Nemnda behandler saker skriftlig og er lite egnet til å vurdere hvem som er mest troverdig.

For det tredje var taket drøyt 40 år gammelt, og det var ikke gitt opplysninger om senere oppgraderinger. Byggeåret er da utgangspunktet. Dampsperren var opplyst som punktert, og det var en klar risikoopplysning. Kondensen hang sammen med alder, slitasje og endret bruk av boligen, og var ikke et avvik kjøperen kunne se bort fra.

For det fjerde hadde kjøperen ikke støttet påstanden om at taktekkingen fra 2007 forårsaket problemet, med en fagkyndig vurdering. Kjøperen har bevisbyrden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

I en eldre bolig regnes normalt slitasje og eldre byggemåter ikke som mangel. Fuktproblemer som viser seg et år etter at takstmannen var på loftet, gir ikke i seg selv grunn til å tro at han overså dem. Når du kjøper med opplyst punktert dampsperre eller TG 2 på taket, bør du regne med at slike problemer kan komme.

Kjøpere må også støtte påstander med egne fagkyndige vurderinger, og en nabos uttalelse alene veier lite når selger bestrider den.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant kondens og muggsopp på loftet i et rekkehus fra 1981 omtrent ett år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at feilen ikke var synlig for takstmannen, at selger ikke kjente til den, og at den hang sammen med boligens alder.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.