Ufagmessig el-arbeid i leilighet fra 1968: delvis medhold (FinKN 2025-648)

Hva saken gjaldt

Leiligheten fra 1968 ble solgt for 4 840 000 kroner. Salgsoppgaven fremhevet at boligen var pusset opp i 2019, at kjøkkenet var fra 2019, og at det var en bod fra kjøkkenet. Tilstandsrapporten ga både kjøkkenet og el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Om kjøkkenet stod det at monteringen fremstod som ufagmessig. El-anlegget fikk TG 2 fordi det manglet dokumentasjon og el-kontroll de siste fem årene, og en utvidet el-kontroll ble anbefalt.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selgeren nei på om det var utført arbeid på el-anlegget eller av ufaglærte i hans eiertid.

Samme dag som kjøperen overtok, ble det gjort el-kontroll. Den viste blant annet manglende jording, dårlig festede stikkontakter, feilmontert kabel og manglende overbelastningsvern. Et annet elektrikerfirma mente arbeidet ikke var fagmessig utført og innebar direkte fare for liv og helse. Firmaet skiftet ut alle kabler og alt utstyr.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 185 256 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og la frem to fakturaer på 119 200 kroner og 66 056 kroner, i tillegg til renter. Kjøperen mente arbeidet var gjort av ufaglærte i selgerens eiertid, og at forholdet uansett var uventet. Som bevis viste kjøperen til salgsoppgaven fra selgerens eget kjøp, som viste at kjøkkenet var flyttet.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til TG 2 og manglende dokumentasjon, slik at kjøperen ikke kunne ha store forventninger til anlegget, og mente selgeren ikke kjente til feil.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første mente nemnda at kjøkkenet og boden ble montert i selgerens eiertid, og at el-arbeidet etter alt å dømme var gjort av en ufaglært. Selgeren kunne heller ikke si hvem som hadde gjort det. Da hadde han ikke oppfylt opplysningsplikten (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre er terskelen lavere når boligen er markedsført som «lekker» med nytt kjøkken og bod fra 2019. Kjøperen kunne ikke vente at el-arbeidet bar preg av ufaglært utførelse (§ 3-2). TG 2 og manglende dokumentasjon fikk ikke avgjørende vekt.

For det tredje mente nemnda at spottene i stue og gang var satt inn i selgerens eiertid, sammenlignet med bildene fra det tidligere salget. Også der var det gitt ufullstendige opplysninger. Nemnda mente lovens vilkår om at feilen må ha påvirket kjøpet var klart oppfylt, fordi el-arbeid av sikkerhetshensyn skal gjøres av fagfolk.

Kjøperen har krav på prisavslag, men nemnda fastsatte ikke beløpet. Det var uklart hvilke kostnader som gjaldt nødvendig utbedring av kjøkken og bod, og utbedring av spottene var ikke sannsynliggjort. Nemnda pekte på at det skal gjøres et fradrag for standardheving og for kjøperens egenandel, og at kjøperen får renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et svar i egenerklæringen om at det ikke er gjort arbeid på el-anlegget, kan få betydning hvis det senere viser seg at ufaglærte har gjort det. Selgeren må gi opplysninger selv om han ikke selv vet hvem som utførte arbeidet.

Den viser også at TG 2 og manglende dokumentasjon ikke fjerner kravet når feilene er grove og går utover det tilstandsrapporten beskrev. Men å vinne på at det er en mangel er ikke det samme som å få et beløp. Kjøperen må spesifisere hva som var nødvendig utbedring.

Kort oppsummert

• Ufagmessig el-arbeid på kjøkken, bod, stue og gang i en leilighet fra 1968, med fare for liv og helse.
• Nemnda mente selgeren ga ufullstendige opplysninger, og at forholdet var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men nemnda fastsatte ikke prisavslaget fordi kostnadene ikke var tilstrekkelig spesifisert.