To tilstandsrapporter for leilighet fra 1935: ikke medhold (FinKN 2026-332)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1935, solgt for 5,69 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som stilren og moderne, med oppgraderinger som peis og nytt gulv i stuen. Tilstandsrapporten fra kjøpet hadde flere risikoopplysninger. Taket var bare sett fra et takvindu, og rapporten anbefalte kontroll av taktekkingen på grunn av alder. Fasaden hadde vesentlige murverksskader mot naboeiendommen. Badet var gitt TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), men membran, tettesjikt og sluk var gitt TG 1.

Da kjøperen skulle selge videre, kom det en ny tilstandsrapport. Nå fikk taket, takkonstruksjonen og veggkonstruksjonen TG 2, deler av veggene TG 3, og membranen rundt sluket TG 3. Den nye rapporten mente at membranen ikke var avsluttet riktig under klemmringen i sluket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 200 000 kroner og 14 875 kroner i takstutgifter, med forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at rapporten fra kjøpet var i strid med reglene, at boligen var i dårligere stand enn en kjøper med rimelighet kunne forvente, og at selgers takstmann måtte ha kjent til forholdene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at tilstandsgradene var riktige i 2022, at det ikke var behov for strakstiltak på badet, og at kjøperen hadde fått risikoopplysninger om både yttervegg og tak.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold veide tyngst.

For det første gjaldt fasaden og taket. Fasaden var en del av fellesarealet i sameiet, og reglene krever ikke at takstmannen vurderer slike deler med mindre skadene har en særlig nær tilknytning til selve boligen. Kostnadene ville dessuten blitt delt mellom seksjonseierne. Rapporten fra kjøpet hadde også varslet om skader og om takets alder. Nemnda mente kjøperen måtte regne med tiltak (§ 3-2 og § 3-7).

For det andre gjaldt sluket, der fagfolkene var uenige. Nemnda pekte på at hverken den selv eller sekretariatet har byggteknisk kompetanse og må bygge på dokumentasjonen. Det var ikke vist at det hadde vært lekkasje mellom rapportene, og det var gått lang tid mellom dem. Tilstanden kunne derfor ha endret seg.

For det tredje la nemnda vekt på en uttalelse fra takstmannen som skrev den første rapporten. Han forklarte at det som ble kalt manglende membran i den nye rapporten, var en beskyttelsesduk, og at TG 1 var riktig. Selskapets fagkyndige hadde ikke imøtegått ham. Det avgjørende er boligens tilstand da avtalen ble inngått. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en dårligere rapport ved videresalg ikke i seg selv beviser at den første var feil. Kjøperen må vise at avviket fantes da boligen ble kjøpt, og at rapporten da var i strid med reglene.

Den viser også at sameiets felles deler, som fasade og tak, ofte ikke regnes som feil ved den enkelte leiligheten. Slike kostnader deles mellom eierne, og varsler i rapporten om alder og skader teller mot kjøperen.

Kort oppsummert

• Ny tilstandsrapport ved videresalg ga dårligere grader for fasade, tak og sluk i en leilighet fra 1935.
• Nemnda la til grunn den første rapporten, og sameiets felles deler og risikoopplysninger talte mot kjøperen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.