Nyere enebolig fra 2021 med mange feil: delvis medhold (FinKN 2026-715)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes funkisbolig på Østlandet, oppført i 2021 og solgt for 6,99 millioner kroner. Selgeren hadde selv stått for byggingen og hadde bodd i huset siden det sto ferdig. Salgsoppgaven beskrev en bolig med gjennomgående god standard. I tilstandsrapporten fikk de fleste bygningsdelene TG 0 (ingen avvik), men dører, terrasser og utvendige trapper fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) svarte selger nei på alle spørsmål.

Etter overtakelsen fant kjøperen en feilmontert billader og manglende dokumentasjon på våtrommene, og reklamerte på det i desember 2023. Kjøperen leide deretter inn bygningssakkyndige. De fant en lang rekke andre forhold: pipe, maling, listverk, flekker i taket, skjeve innerdører, skyvedør, hoveddør, glassrekkverk, terrasse, støttemur, tre baderom og blikkenslagerarbeid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde til slutt 840 875 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 87 181 kroner i advokatutgifter og 51 684 kroner til sakkyndige, med renter. Kravet var i utgangspunktet høyere, men ble redusert da et firma kunne utbedre badene lokalt i stedet for å ta dem helt om.

Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, godtok at badene og blikkenslagerarbeidet var mangler (avvik fra det kjøperen kunne vente). Selskapet mente at mange av de andre forholdene kom for sent frem, fordi kjøperen ikke reklamerte på dem før i juni 2024. Selskapet mente også at pipe og røyklukt ikke var godt nok dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda delte forholdene i tre grupper.

For det første reklamasjonen. Rekkverk som satt løst, maling og listverk, dører som var vanskelige å åpne og lukke, en skyvedør uten lås, flekker i taket og hoveddøren er forhold en kjøper kan oppdage uten fagkunnskap. Nemnda mente derfor at kjøperen mest sannsynlig reklamerte for sent på disse, jf. avhl. § 4-19. Reklamasjon (beskjed til selger om at du mener noe er en mangel) må gis innen rimelig tid.

For det andre terrassen, støttemuren og betongvangene. Her var det ikke reklamert for sent. Disse delene hadde bare fått TG 2 for småfeil som kunne rettes for lite penger, og kjøperen kunne ikke vente grunnleggende feil. Nemnda la også vekt på at boligen bare var noe over ett år gammel ved budaksepten.

For det tredje pipen og peisen. Kjøperen fikk ikke frem at noe var galt, og her ble det ikke mangelsansvar.

Nemnda la til grunn at badene kunne utbedres lokalt for 203 625 kroner. Feilene lå innenfor det selgeren kunne kontrollere, siden selgeren selv hadde bygget huset. Derfor ble også deler av advokatutgiftene dekket, jf. avhl. § 4-14. Samlet fikk kjøperen 685 000 kroner i prisavslag og erstatning etter fradrag for egenandelen, med renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv en nesten ny bolig kan ha mangler som gir krav. Den viser også at tiden teller. Forhold du selv kan se uten fagfolk, må du melde fra om raskt. Forhold som krever fagkunnskap å oppdage, får du lengre tid på. En omfattende feilliste bør derfor deles opp, slik at hvert forhold vurderes for seg. Til slutt viser saken at et krav kan falle kraftig når det finnes billigere måter å utbedre på.

Kort oppsummert

• Nyere enebolig fra 2021 med en lang liste feil, og krav om 840 875 kroner i prisavslag.
• Enkle, synlige feil kom for sent. Terrasse, støttemur, bad og blikkenslagerarbeid ble regnet som mangler.
• Kjøperen fikk delvis medhold, samlet 685 000 kroner etter fradrag for egenandelen.