Lekkasje i tak i fritidsbolig fra 2015: delvis medhold (FinKN 2026-749)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, oppført i 2015. Den ble solgt for 3,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt 23.8.24, og kjøperen overtok 31.8.24. Salgsoppgaven omtalte den som en nyere fritidsbolig med populær beliggenhet.

Tilstandsrapporten ga vinduer og dører, yttervegger, loft og taktekking alle TG 1 (ingen eller bare små avvik). Den nevnte at det manglet karmlister rundt et vindu, og at det kom vann inn ved store nedbørsmengder. Den sa også at det burde regnes med noe etterspikring av takbord som hadde vridd seg. Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) at det var en liten lekkasje over ett vindu når det regnet flatt inn. Selger hadde selv gjort noe av arbeidet, og opplyste at han var faglært.

Kjøperen reklamerte 30.9.24 og igjen 3.12.24 og fikk en rapport som pekte på flere avvik. Vann trengte gjennom undertaket, som var lagt på en måte som ikke følger monteringsanvisningen. Rapporten mente derfor at hele taket måtte rives og bygges opp på nytt. Kjøperen fant også feilmonterte vinduer, manglende spikerslag over takpanelet, en diffusjonssperre (et lag som hindrer fuktig luft fra å trenge inn i veggen) som ikke var sammenhengende, og avvik ved vindsperren i ytterveggene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 778 013 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at boligen ble presentert med god standard, og at avvikene var langt mer omfattende enn det som var opplyst. Kjøperen mente også at selger hadde holdt tilbake opplysninger om vanninntrengningen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen kjente til lekkasjen over vinduet, egeninnsatsen og behovet for etterspikring. Det mente at taket kunne repareres lokalt, til 163 800 kroner, i stedet for å bytte hele taket. Det mente også at flere av forskriftskravene kjøperens takstmann viste til, ikke gjelder for fritidsboliger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga delvis medhold, og nemnda var i hovedtrekk enig. Tre ting avgjorde.

For det første var det en mangel ved taket. Opplysningene ved salget ga inntrykk av at lekkasjen kunne rettes ved å sette inn et beslag over vinduet. Det var ingen tegn på at årsaken lå i selve taket. Byggeåret 2015 og TG 1 på tak og takkonstruksjon gjorde at så store utbedringer ikke var påregnelige. Nemnda mente også at vinduene, spikerslaget og diffusjonssperren var mangler.

For det andre kom nemnda under tvil til at det var en mangel ved vindsperren i ytterveggene. De fagkyndige var uenige. Men platene hadde en brannklasse som ikke passet til åpen kledning, og selskapet hadde ikke svart på dette punktet.

For det tredje fikk kjøperen ikke medhold for knirk i konstruksjonen. Nemnda mente at det ikke var godt nok dokumentert.

Nemnda la til grunn det laveste av to tilbud for takarbeidet, 1 228 013 kroner. Utbedring av vinduer, spikerslag, diffusjonssperre og ytterveggene kom i tillegg, og det ble gjort fradrag for standardheving (at kjøperen får en bedre standard enn den boligen hadde) og for kjøperens egenandel. Prisavslaget ble satt til 1,4 millioner kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en liten lekkasje som er opplyst ved salget, ikke stenger for et krav når årsaken viser seg å være noe helt annet og mye større. Byggeåret og tilstandsgraden veier tungt i en ny bolig.

Saken viser også at kjøperen fikk delvis medhold: nemnda avviste ett forhold og mente at det skulle gjøres fradrag. En skriftlig sak med uenige fagkyndige kan bli avgjort på hva dokumentene viser, ikke på hvem som har størst tyngde.

Kort oppsummert

• Lekkasje i tak, feilmonterte vinduer og avvik ved vindsperre og diffusjonssperre i en fritidsbolig fra 2015.
• Nemnda mente at avvikene var større enn det som ble opplyst ved salget, men avviste kravet om knirk.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 1,4 millioner kroner av de krevde 1 778 013 kroner.