Stein gled ut ved snuplassen på hytte fra 2003: ikke medhold (FinKN 2026-783)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 2003 i Agder, solgt for 1,45 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra august 2025. Den ble solgt som dødsbo. Salgsoppgaven sa at arvingene ikke hadde bodd der på lenge og ikke kjente til feil og mangler utover salgsmaterialet. Kjøperen ble oppfordret til å foreta nødvendige undersøkelser. Det ble ikke fylt ut egenerklæring.

Tilstandsrapporten ga terrengforholdene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at hytten sto i skrånende terreng, at det var høydeforskjeller ved snuplassen nede ved hytten, og at det ble anbefalt å sette opp sikring der.

Kjøperen overtok i september 2025. I slutten av oktober fant kjøperen at en stor stein hadde glidd ut ved parkeringsplassen og snuplassen og hvilte mot søylene under terrassen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 168 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet bygde på et pristilbud fra en entreprenør som ville bygge opp skråningen på nytt, med grovere masser. Kjøperen mente muren hadde feil helning, og at grunnen under steinene hadde blitt vasket ut over flere år.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at forholdet hadde oppstått etter at risikoen gikk over til kjøperen, og at utglidningen uansett ikke var et avvik fra det kjøperen kunne vente. Selskapet viste til at terrengforholdene hadde fått TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og det gjorde nemnda også. To ting avgjorde.

For det første var det en rapport fra et takstfirma etter befaring. Den viste at det hadde kommet store mengder nedbør i oktober, blant annet 61,6 mm og 34,6 mm på enkeltdøgn. Rapporten konkluderte med at utglidningen var en plutselig enkelthendelse utløst av regnet, og ikke et resultat av en langsom utvikling. Kjøperen la ikke frem noe som gjorde det sannsynlig at rapporten tok feil. Da regnet kom etter overtakelsen, var det kjøperens risiko.

For det andre mente nemnda at det uansett var gitt så mange risikoopplysninger at det ikke var sannsynliggjort noen mangel. Tilstandsrapporten hadde pekt på terrengforholdene og anbefalt sikring nettopp ved snuplassen, fordi terrenget skrånet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade som skyldes ekstremvær etter overtakelsen, vanligvis ikke er selgerens ansvar. Kjøperen må da kunne vise at årsaken lå i forholdet før overtakelsen. En vanlig påstand om at noe har utviklet seg over år, er ikke nok når en fagrapport peker på en enkelthendelse.

Saken viser også at konkrete anbefalinger i tilstandsrapporten teller. Når rapporten peker på et bestemt sted og anbefaler tiltak der, kan kjøperen ikke uten videre vente at stedet er i god stand.

Kort oppsummert

• Stein gled ut ved snuplassen på en hytte fra 2003, og kjøperen krevde 168 750 kroner.
• Nemnda mente skaden skyldtes store nedbørsmengder etter overtakelsen, og at risikoen var opplyst.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.