Råte i kledning og dører i bolig fra 1998: delvis medhold (FinKN 2025-1262)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1998, solgt for 5,3 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven kalte den oppgradert og pen og sa at den fremsto som normalt godt vedlikeholdt, med noe etterslep på utvendig vedlikehold. Kledningen var malt i 2021. I tilstandsrapporten fikk veggkonstruksjon, vinduer og dører lys TG 2 (tilstandsgrad som viser avvik som ikke krever umiddelbare tiltak), og avvikene var bare alder og slitasje. Selgeren hadde svart nei på spørsmål om råte og om ufaglært arbeid som normalt bør gjøres av fagfolk. Han hadde oppgitt egeninnsats på garasjen, kontrollert av byggmester.

I mai 2024 begynte malingen å flasse, og ytterdørene svellet. Nærmere undersøkelser viste råte i kledningen. En takstmann fant at kledningen manglet luftespalte, som skal la veggen tørke bak panelet. På balkongdørene var det brukt plater av presset papp som er laget for innendørs bruk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 622 375 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud om ny kledning på bolig og garasje. Takstmannen anslo selv utbedringen til 210 000 kroner, og et annet tilbud lød på 718 750 kroner.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), mente kjøperen måtte regne med alder og vedlikehold, siden kledningen var fra byggeåret. Selskapet mente også at reklamasjonen (kjøperens melding om mangelen) bare gjaldt boligen og ikke garasjen, og at et prisavslag måtte trekkes ned fordi kjøperen fikk helt ny kledning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold var viktige.

For det første var reklamasjonen rettidig også for garasjen. Nemnda mente meldingen var generell og omfattet eiendommen som helhet. Både bolig og garasje har trekledning og dører, og skaden hadde samme årsak.

For det andre var det en mangel. Boligen var ikke så gammel at man venter store skjulte feil, og kledningen var opplyst malt i 2021. Både kledning og dører hadde lys TG 2 uten andre bemerkninger enn alder og slitasje. Råten skyldtes mangelfullt håndverk og ville kommet uansett vedlikehold. Kjøperen kunne ikke forstå at kledningen manglet luftespalte eller at det var brukt innendørs materialer på ytterdørene. Det var påregnelig at det trengtes noe vedlikehold, men ikke dette.

For det tredje var det utmålingen. Nemnda mente prisavslaget skal dekke kostnaden ved å få mangelen rettet, også for de delene av kledningen som ennå ikke var skadet. Men det skal gjøres fradrag når kjøperen får en bedre løsning enn han ble forespeilet, eller får utsatt fremtidige vedlikeholdskostnader (standardhevingsfradrag). Kledningen og dørene var fra byggeåret og hadde TG 2, så ny kledning ga en ikke ubetydelig fordel. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 300 000 kroner, og egenandelen på 10 000 kroner var da hensyntatt. Kjøperen har også krav på forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade som skyldes utførelsen, kan være en mangel selv i en bolig som ikke er ny. Da teller det at tilstandsrapporten og salgsoppgaven ikke varslet noe utover alder og slitasje.

Den viser også at et krav basert på et pristilbud sjelden blir dekket fullt ut. Når kjøperen får ny kledning i stedet for gammel, trekkes det for fordelen. En melding om mangel trenger heller ikke nevne hvert enkelt bygg, så lenge den viser hvordan feilen viser seg og at kjøperen gjør avtalebruddet gjeldende.

Kort oppsummert

• Råte i kledning og oppsvullede ytterdører i en enebolig fra 1998, med feil utførelse som årsak.
• Nemnda mente reklamasjonen var i tide også for garasjen, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 300 000 kroner i prisavslag av kravet på 622 375 kroner, etter fradrag for standardheving.