Vann i garasjen og feil fall i enebolig fra 2008: ikke medhold (FinKN 2025-1181)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2008 med integrert garasje. Den ble solgt for 9,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mars 2022, og kjøperen overtok i juni 2022. Tilstandsrapporten målte høydeforskjeller i gulvene i flere rom og ga gulv mot grunn TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Garasjen var ikke vurdert i rapporten. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om utettheter i terrasse, garasje, tak eller fasade.

I februar eller mars 2024, om lag to år etter overtakelsen, oppdaget kjøperen at det samlet seg vann midt på garasjegulvet og inn mot boden. Vannet kom fra biler med snø og is på vinteren. En skaderapport fant negativt fall, altså at gulvet skrånet fra port og dør mot et lavpunkt innenfor boddøren. Det var noe svartsopp på veggene på grunn av høy luftfuktighet. Rapporten fant ingen tegn til ufagmessige arbeider.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 122 370 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet var et pristilbud på utbedring. Han mente garasjegulvet var laget slik at vannet samlet seg mot veggen inn mot huset, at det ga fuktskader, og at dette ikke var det han kunne forvente ut fra opplysningene ved salget.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det viste til at forskriften ikke krever fall på garasjegulv, og at kjøperen derfor ikke kunne ha en berettiget forventning om det. Selskapet så heller ikke at det var dokumentert en konstruksjonsfeil eller et stort problem. Det mente også at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold var sentrale.

For det første sa salgsmaterialet lite om garasjen. Opplysningene om skjeve gulv i selve boligen kunne gi en generell forventning om at gulv mot grunn ikke er helt i vater. Men kjøperen kunne ikke forventes å se noen sammenheng mellom dem og fallet i garasjen.

For det andre ble kjøperens forventninger styrt av hva en kjøper vanligvis kan vente av et garasjegulv. Forskriften krever hverken fall til sluk eller tørre garasjegulv. Kjøper kan ikke regne med en utforming som ikke er påkrevd, når det ikke er opplyst om noe annet ved salget.

For det tredje viste skaderapporten selv at det ikke var tegn til ufagmessige arbeider. Nemnda forsto det slik at garasjen var fagmessig utført. Selv om det hadde vært gunstigere om vannet hadde rent ut eller samlet seg et annet sted, var det ikke en feilkonstruksjon eller et avvik fra forskriften. Nemnda sammenlignet med en tidligere sak der fall i feil retning i en eldre garasje ble regnet som innenfor det ventelige. Nemnda pekte også på at en forbruker har få forventninger til slike forhold ved kjøpet, siden fallet er vanskelig å se og ikke noe man vanligvis sjekker på visning.

Resultatet var at boligen var i den tilstanden kjøperen rimelig kunne forvente (§ 3-1 og § 3-2). Nemnda tok ikke stilling til reklamasjonsfristen.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en løsning som er uheldig ikke er det samme som en mangel. Når tekniske forskrifter ikke stiller krav, og takstmannen ikke finner tegn til dårlig arbeid, har kjøperen et krevende utgangspunkt. Kjøperens forventninger bygger på det som er opplyst ved salget og det som er vanlig for slike bygningsdeler.

Saken viser også at det hjelper lite at en bygningsdel ikke var vurdert i tilstandsrapporten, hvis det ikke ble lovet noe bestemt om den. Kjøper kan da ikke bygge på noen særskilt forventning.

Kort oppsummert

• Vann samlet seg midt på garasjegulvet i en enebolig fra 2008, med fukt og svartsopp. Kravet var 122 370 kroner.
• Nemnda la vekt på at forskriften ikke krever fall i garasjer, og at det ikke var tegn til ufagmessig arbeid.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.