Råteskader i tak og vegg i tomannsbolig fra 1986: ikke medhold (FinKN 2025-215)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1986, bygget som tilbygg til et eldre hus. Den ble solgt for 6,8 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra 2.5.23, og kjøperne overtok 1.8.23. Salgsoppgaven kalte boligen ettertraktet og tiltalende.

Tilstandsrapporten ga uvanlig mange advarsler. Taktekking, takkonstruksjon og loft, nedløp og beslag og veggkonstruksjonen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Vinduene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) på grunn av fukt og råteskader. Rapporten sa at over halvparten av forventet levetid var brukt opp på flere bygningsdeler. Den nevnte også manglende håndverksmessig utførelse på deler av takarbeidet, og at skrå, isolerte takflater er en risikokonstruksjon med høy skadefrekvens. Selger opplyste om en taklekkasje i 2014 som fagfolk hadde utbedret, og at ny trekledning var satt opp i 2018 som egeninnsats.

I september 2023 rev kjøperne i forbindelse med oppussing og fant store råteskader i yttervegg, undertak og bærende deler. Bæreevnen var i praksis borte i den skadde delen. Kjøperne fant også fugemasse i hjørnet ved den råteskadde bærende veggen.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 297 442 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og forsinkelsesrente. De mente at selger hadde gitt for lite informasjon, og at det ikke var å regne med at bærende deler var i oppløsning. Fugemassen tydet etter deres syn på at selger kjente til problemet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selger hadde vært ærlig om det han visste, og at advarslene i tilstandsrapporten gjorde at kjøperne måtte regne med utbedringer. Selger sa at han ikke kjente til skadene, og at fugemassen bare var brukt av kosmetiske grunner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og så på to spørsmål.

Det første var om selger hadde holdt tilbake opplysninger han kjente til (§ 3-7). Det var kjøperne som måtte gjøre det sannsynlig. Nemnda mente beviset ikke rakk. Selgers egen takstmann hadde ikke omtalt fugemassen. Kjøperens takstmann hadde selv sagt at årsaken, en utett dampsperre og utett tekking, ikke uten videre lot seg se ved en visuell kontroll. Opplysningene kunne dessuten vanskelig ha påvirket kjøpet, siden rapporten allerede varslet om et akutt behov for utbedringer.

Det andre var om boligen var dårligere enn kjøperne kunne vente (§ 3-2). Nemnda så at råteskadene var betydelige, at bærende deler var skadet, og at utbedringen var dyr. På den andre siden hadde tilstandsrapporten og selgeren gitt mange risikoopplysninger om tak og vegger. Nemnda kalte dette et grensetilfelle, men konkluderte med at det ikke var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at mange og tydelige risikoopplysninger kan bety at selv svært alvorlige skader ikke regnes som en mangel. Det er viktig hvor konkret og hvor sterkt tilstandsrapporten advarer om bygningsdelen som senere svikter. En mørk TG 2 og et varsel om risikokonstruksjon teller mye.

Saken viser også at beviskravet for at selger har tilbakeholdt noe er høyt. Fugemasse i et hjørne, uten annen dokumentasjon på at selger visste om skaden, var ikke nok. Og skader som først kan ses når konstruksjonen åpnes, taler ikke i seg selv for at selger kunne se dem.

Kort oppsummert

• Omfattende råte i tak og bærende vegg i en tomannsbolig fra 1986, funnet under oppussing.
• Tilstandsrapporten hadde varslet om risikokonstruksjon, mørk TG 2 og manglende håndverksmessig utførelse, og nemnda mente ikke selger hadde holdt noe tilbake.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperne nådde ikke frem med kravet, men nemnda kalte saken et grensetilfelle.