Taklekkasje i dødsbo fra 1960: delvis medhold uten beløp (FinKN 2026-785)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 1960, med en stuedel bygget på i 1975/76. Den ble solgt som dødsbo for 2,99 millioner kroner og overtatt i november 2024. Den som solgte på vegne av boet hadde ikke egen kunnskap om boligen, men opplyste at det var trengt inn fukt når det regnet og blåste kraftig fra vest. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taktekkingen fikk TG 2, med opplysning om at mer enn halvparten av levetiden var brukt. Takkonstruksjonen og loftet fikk TG 3 (store avvik), fordi det ikke var lufting. Rapporten sa at dampsperre i etasjeskillet måtte etableres og luftingen forbedres, og anslo kostnaden til mellom 10 000 og 50 000 kroner.

Etter overtakelsen fikk kjøper en byggmester og en takstmann til å se på taket. Vann trengte inn gjennom yttertaket. Skjøtene på stålplatene var ikke tette, skruene var så lange at de hadde gjennomboret undertaket, og luftingen var dårlig. Halve taket var alt utbedret for 164 795 kroner. Kjøper mente også at det var fuktskader i en garderobe og at kjøkkenventilatoren var defekt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 861 795 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet dekket blant annet utbedring av resten av taket, taket over tilbygget, dampsperre i etasjeskillet og loftet, ventilatoren og soverom. I tillegg ble det krevd erstatning for takstmann og juridisk bistand, der utgiftene til bistand utgjorde 143 750 kroner. Kjøper mente at takstmannens prisanslag var villedende lavt og at taket burde ha fått TG 3.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at lekkasjen var opplyst i egenerklæringen, og at boligen var gammel med mange risikoopplysninger. Selskapet mente at kjøper hadde krevd langt mer omfattende arbeider enn anslaget dekket, og at utbedringsbehovet ikke var dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper delvis medhold. Nemnda kom til samme resultat, men med en litt annen begrunnelse. Fire forhold veide tyngst.

For det første ble ventilatoren og garderoben ikke godtatt, fordi forholdene ikke var dokumentert.

For det andre mente nemnda at takstmannens prisanslag ikke var uforsvarlig lavt. Anslaget gjaldt trolig bare dampsperre i et område på ca. 40 kvm, og kjøper hadde krevd mer omfattende arbeider.

For det tredje ble takstmannen ikke funnet ansvarlig. Rapporten var temmelig generell, men ikke i strid med forskriften, og det var ikke grunnlag for å si at taket skulle hatt TG 3 (§ 3-7).

For det fjerde var likevel taklekkasjen en mangel etter § 3-2. Kjøper måtte vente at tekkingen snart måtte skiftes. Men det er forskjell på tak som snart er utslitt og tak som allerede har lekket lenge og gitt følgeskader. Nemnda la vekt på grunnleggende og ufagmessige feil, blant annet at undertaket var gjennomboret.

Nemnda mente at det likevel ikke var forsvarlig å fastsette et prisavslag. Usikkerheten om hva som måtte gjøres og hva det ville koste var for stor. Den tok heller ikke stilling til erstatning for juridisk bistand, som normalt ikke dekkes når kjøper har forsikring. Kjøper fikk delvis medhold, uten et fastsatt beløp.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan vinne på at det foreligger en mangel og likevel stå uten et fastsatt beløp. Nemnda er varsom med å utmåle avslag når rapportene spriker og kostnadene er usikre. Beløpet må da forhandles eller avgjøres i retten.

Den viser også hvor viktig dokumentasjon er. Forhold uten bilder, rapporter eller kostnadsoverslag ble ikke prøvd, og krav som går utover det som er beskrevet i tilstandsrapporten, blir lett stående.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1960 solgt som dødsbo, med lekkasje i tak og ufagmessig utført yttertak.
• Kjøper krevde 861 795 kroner i prisavslag, men bare taklekkasjen ble regnet som en mangel.
• Nemnda ga delvis medhold uten å fastsette et beløp, fordi utbedringsbehovet og kostnadene var for usikre.