Strøm og felleskostnader i leilighet fra 1930: ikke medhold (FinKN 2026-378)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet fra 1930 i et borettslag (der beboerne eier andeler i et felles selskap), solgt for 4,4 millioner kroner i juni 2025. Salgsoppgaven oppga felleskostnadene til 3 676 kroner i måneden. Den listet også hva de dekket, blant annet vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, brensel og strøm. Samtidig sto det at leiligheten hadde elektrisk oppvarming og peis, og at selgerens strømforbruk siste år var omtrent 5 305 kilowattimer. Leiligheten hadde energimerke F.

Ved overtakelsen tegnet kjøperen selv en strømavtale, og det ble ikke tatt noe forbehold i protokollen. Da den første strømregningen kom i juli 2025, ble kjøperen overrasket, fordi salgsoppgaven sa at strøm var inkludert i felleskostnadene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 101 110 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Beløpet var et anslag over hva strøm ville koste over tid. Kjøperen mente at avtalen uttrykkelig sa at strøm var inkludert, og at opplysningen dermed var uriktig.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det avviste kravet. Det viste til at salgsoppgaven ga tall for både energimerke og strømforbruk, at kjøperen selv hadde tegnet strømavtale uten forbehold, og at det er vanlig at beboere betaler eget strømforbruk.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Dette veide tyngst.

For det første hvordan ordet strøm skulle forstås. Det sto i en oppramsing med andre kostnader til borettslagets drift, som forretningsførsel, revisjon og vedlikehold. Ut fra sammenhengen og vanlig språkforståelse gjaldt det borettslagets egne strømkostnader, for eksempel i fellesarealer, og ikke strømmen som den enkelte bruker i egen leilighet.

For det andre hva som er vanlig. Nemnda så det som en helt alminnelig ordning at kjøperen betaler sitt eget strømforbruk. Det ville vært svært uvanlig om felleskostnadene skulle dekke det.

For det tredje andre opplysninger i salgsdokumentene. Selgerens strømforbruk var oppgitt som et anslag for mulige kjøpere, og det ville ikke gitt mening dersom strømmen uansett var betalt. Kjøperen tegnet også selv strømavtale ved overtakelsen. Månedsbeløpet på 3 676 kroner var riktig oppgitt.

Nemnda fant dermed verken avvik fra avtalen (avhendingslova § 3-1) eller uriktige opplysninger (avhendingslova § 3-8). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en oppramsing i salgsoppgaven leses i sammenheng. Ordet strøm under felleskostnader betyr normalt fellesstrøm, ikke strøm i egen bolig. Har du spørsmål om hva som er inkludert, er det salgsdokumentene som helhet som teller.

Den viser også at andre opplysninger om oppvarming og forbruk kan tale mot en tolkning kjøperen har lagt til grunn.

Kort oppsummert

• Kjøperen trodde at strøm til egen leilighet var inkludert i felleskostnadene og krevde 101 110 kroner i prisavslag.
• Nemnda leste opplysningen som borettslagets fellesstrøm, og mente ordningen ellers var vanlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold.