Radon over grenseverdien i enebolig fra 1896: delvis medhold (FinKN 2024-155)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1896. Den ble solgt for 5,2 millioner kroner, og kjøpekontrakten er datert 28.3.22. I tilstandsrapporten fikk punktet radon TG 0 og 1 (ingen eller små avvik). Takstmannen skrev at selger hadde opplyst om en radonmåling med verdier innenfor statens anbefalte grenseverdi, men at dokumentasjon ikke var lagt frem. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger at det var målt radon, og at det var installert en radonvifte.

Etter overtakelsen målte kjøper radon på omtrent 351 til 400 Bq/m³. Statens anbefalte grenseverdi er 200 Bq/m³. En fagfirma anbefalte flere tiltak i krypkjelleren, blant annet en kraftigere vifte og flere sugepunkter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde først å heve kjøpet. Han la også frem en kostnadsoversikt på 103 928 kroner og krevde det som prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Oversikten inneholdt utgifter til pristilbud, elektriker, fagkyndig hjelp og egen tid brukt på kontakt med selskapet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, erkjente at det var en mangel og at kjøper hadde krav på prisavslag. Det tilbød 13 503 kroner for tiltakene som var utført, etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra. Selskapet bestred at det var grunnlag for heving. Det pekte også på at de siste målingene lå mellom 185 og 210 Bq/m³, altså rundt grenseverdien, og at kjøper ikke hadde dokumentert behov for flere tiltak.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første var det enighet om at det forelå en mangel, fordi kjøper hadde fått opplyst at radonverdiene var innenfor grensen.

For det andre var mangelen ikke stor nok til å heve kjøpet. Kjøper fikk derfor ikke medhold i hevingskravet.

For det tredje mente nemnda at kjøper har krav på prisavslag som dekker nødvendige utbedringer til radonnivået er under 200 Bq/m³, og utgifter til fagkyndig rapport. Tiltakene som var utført, hadde ikke gitt tilstrekkelig effekt. Verdiene var senket, men lå fortsatt rundt eller over grensen.

Nemnda kunne likevel ikke fastsette beløpet for ytterligere tiltak. Kjøper hadde ikke lagt frem pristilbud eller kostnadsoverslag for de nye tiltakene, og saken var ikke godt nok opplyst på det punktet. Selskapet hadde dessuten plikt til å betale de 13 503 kronene på forhånd, uten å vente på resten av oppgjøret.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om en radonmåling kan gi grunnlag for mangelskrav når verdiene senere viser seg å være høyere. Den viser også at nemnda ser på hva som trengs for å komme under grenseverdien, ikke bare for å redusere nivået. Et krav om heving krever mer enn at radonet er for høyt.

Samtidig viser saken at kravet om ytterligere tiltak må dokumenteres. Uten pristilbud eller kostnadsoverslag for hvert tiltak kunne ikke nemnda ta stilling til beløpet.

Kort oppsummert

• Radonverdiene i en enebolig fra 1896 var over grenseverdien på 200 Bq/m³, til tross for opplysningene ved salget.
• Nemnda fant en mangel og ga kjøper rett til prisavslag, men avviste heving.
• Kjøper fikk delvis medhold. Beløpet for videre tiltak ble ikke fastsatt fordi det ikke var dokumentert.