Dårlig vanntrykk og gamle rør i enebolig fra 1965: kjøper tapte (FinKN 2025-650)

Hva saken gjaldt

Eneboligen fra 1965 ble solgt for 8,9 millioner kroner i november 2023. Tilstandsrapporten ga vannrørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at rørene hadde passert anbefalt brukstid, at de burde fornyes, og at forholdet krevde jevnlig ettersyn.

Etter overtakelsen merket kjøperen dårlig vanntrykk og reklamerte til selgerens forsikringsselskap. Kjøperen la frem en rapport fra et rørleggerfirma. Den forklarte at galvaniserte stålrør med årene gror igjen, slik at til slutt kommer det ikke vann inn i huset. Rapporten mente det måtte graves ved utvendig stoppekran for å se hvilket materiale den kommunale tilførselen var av, og at man først deretter kunne ta stilling til videre arbeid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde ikke et bestemt prisavslag. Kravet var at selskapet måtte dekke kostnadene ved å undersøke og utbedre forholdet, og kjøperen viste til forsikringsvilkårene om at selskapet betaler nødvendige kostnader for å avgjøre et mangelskrav.

Selskapet ba kjøperen skaffe en fagkyndig rapport som beskrev årsak, omfang og spesifiserte kostnader. Det mente at det var kjøperen som måtte bevise at det fantes en mangel. Forsikringen gjelder selgerens ansvar, og selskapet hadde ingen plikt til å dokumentere kjøperens krav.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. To forhold var avgjørende.

For det første bevisbyrden. Den som fremmer et krav, må sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt. Kjøperen må altså vise at det finnes en mangel, og hvor store utbedringskostnadene er. Nemnda behandler saker skriftlig ut fra dokumentene som er lagt frem.

For det andre var dokumentasjonen for tynn. Rapporten sa bare at det måtte graves før man kunne vite noe mer. Den viste ikke om boligen hadde en mangel, og heller ikke hva et krav kunne være verdt. Nemnda pekte dessuten på at kjøperen ved salget var opplyst om at rørene hadde passert anbefalt brukstid og burde fornyes. Da var det uklart hvor stort avviket eventuelt var. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en forsikring som gjelder selgerens ansvar, ikke betaler for at du undersøker om du har et krav. Du må selv skaffe dokumentasjon som viser årsak, omfang og kostnad før et krav kan vurderes.

Den viser også at en tydelig advarsel i tilstandsrapporten, for eksempel at rørene har passert anbefalt brukstid, gjør det vanskeligere å hevde at et forhold er en mangel. Nemnda tok imidlertid ikke stilling til om selve vanntrykket kunne være en mangel.

Kort oppsummert

• Dårlig vanntrykk etter kjøp av en enebolig fra 1965, der rørene var opplyst å ha passert anbefalt brukstid.
• Kjøperen hadde ikke dokumentert en mangel eller kostnadene, og selskapet har ikke plikt til å gjøre det for kjøperen.
• Kjøperen fikk ikke medhold.