Feil ved bad og kjøkkengulv i leilighet fra 2007: ikke medhold (FinKN 2025-1286)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet fra 2007, solgt for 1,6 millioner kroner. Tilstandsrapporten beskrev leiligheten som slitt og varslet at overflater, kjøkken og bad trolig trengte oppussing. Bad og kjøkken var opplyst pusset opp av forrige eier rundt 2015, uten dokumentasjon. Flertallet av bygningsdelene, blant annet våtrom, kjøkken og innvendige rør, fikk TG 2 (vesentlige avvik som kan kreve tiltak på kort sikt).

Rapporten nevnte avvik ved sluket, at gulvet i badet ikke hadde god nok kant ved terskelen, og at det ikke var synlige mansjetter ved rørgjennomføringene. Den sa at varmtvannsberederen var plassert uheldig og ikke lekkasjesikret. Vannfordelerskapet stod i et benkeskap på kjøkkenet og var ikke besiktiget, fordi eier ikke hadde nøkkel. Laminatgulvet ved badedøren hadde forhøyede fuktverdier og hadde svulmet opp.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere forhold. Skaderapporter pekte på for lite fall mot sluket i badet, ufagmessig rørarbeid, et fordelerskap som var vanskelig å komme til, og et kjøkkengulv med høydeavvik på 12 mm.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 395 216 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Størrelsen bygde på et kostnadsoverslag der utbedring av badegulvet utgjorde mesteparten, mens forhøyningen i kjøkkengulvet var anslått til 88 226 kroner. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige (§ 3-2), at selger og takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7), og viste til en nyere høyesterettsdom.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent og var passiv (§ 4-19), og at boligen var som forventet ut fra opplysningene. Det pekte også på at kjøkkengulvet var synlig for kjøperen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda avviste først at kravet var bortfalt. Kjøperen hadde ikke reklamert for sent og hadde ikke vært passiv. Deretter fant den ingen mangel.

For badet og varmtvannsberederen var nemnda samstemt. Rapporten hadde gitt så konkrete risikoopplysninger at feilene ikke var upåregnelige. Det var heller ikke dokumentert at selger visste mer enn det som stod i rapporten, og kjøperen har bevisbyrden (må bevise at kravet stemmer). Nemnda understreket at den ikke bare ser på at delene hadde TG 2, men på alle opplysningene samlet.

For fordelerskapet og laminatgulvet delte nemnda seg. Flertallet mente at plasseringen i benkeskapet var opplyst, og at det ikke var upåregnelig at det kostet penger å flytte det. Rapporten sa også at laminatgulvet burde byttes og var oppsvulmet. Flertallet syntes det var uheldig at skjevhetene i kjøkkengulvet ikke var nevnt, men mente at kostnadene i hovedsak var påregnelige ved et gulvbytte.

Mindretallet mente at det forelå en mangel. Rapporten hadde ikke sagt at skapet var blokkert av kjøkkeninnredningen, og en skjev kjøkkengulv er noe annet enn slitasje. Avgjørelsen er avgitt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på nesten alle bygningsdeler og konkrete merknader i rapporten kan gjøre at senere feil ikke regnes som upåregnelige. Selv en feil som ikke er nevnt, kan få liten vekt hvis rapporten har varslet om lignende problemer i nærheten.

Den viser også at sen reklamasjon ikke alltid stopper et krav, men at kjøperen likevel må kunne sannsynliggjøre at selger visste mer enn rapporten viste. Om et bad eller gulv er oppgitt oppusset uten dokumentasjon, kan dette i seg selv være en advarsel.

Kort oppsummert

• Feil ved bad, fordelerskap, varmtvannsbereder og kjøkkengulv i en leilighet fra 2007, med krav om 395 216 kroner.
• Nemnda mente kravet ikke var bortfalt, men at rapporten hadde gitt konkrete risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold, og mindretallet var uenig om fordelerskapet og kjøkkengulvet.