Svikt ved 27 år gammel drenering i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-335)

Hva saken gjaldt

Boligen lå på Østlandet og var den ene halvdelen av en tomannsbolig fra 1996. Den ble solgt for 12,05 millioner kroner i 2023 av et dødsbo, og selger hadde ikke selv bodd der. Salgsprospektet opplyste at boligen hadde moderniseringsbehov.

Tilstandsrapporten ga rommene under terreng tilstandsgrad 1 for blant annet konstruksjonene. Takstmannen hadde tatt hull i kjellerveggen og målt fukt, uten forhøyede verdier. Dreneringen fikk både tilstandsgrad 1 og tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den var fra byggeåret, og rapporten sa at takvannet ikke ble ledet forsvarlig bort fra grunnmuren, at grunnmurslist manglet, og at dreneringen ble vurdert ut fra alder. Rapporten anslo levetiden til mellom 20 og 60 år, og tilstandsgrad 2 var satt for å belyse risiko. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til problemer med drenering og fukt.

Kort tid etter overtakelsen i september 2023 fant kjøperen fukt, rustne gipsspiker og mulig sopp på en vegg i kjelleren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 609 757 kroner, og forsinkelsesrente. Kjøperens takstfirma anbefalte å skifte dreneringen og anslo 277 313 kroner for arbeidet. Kjøperen mente det var upåregnelig med fukt i rom under terreng, siden bygningsdelen hadde tilstandsgrad 1, og at takstmannen hadde satt feil tilstandsgrad på rommene under terreng og dreneringen.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til at boligen ble solgt av et dødsbo, at dreneringen nærmet seg utløpet av levetiden, og at det var gitt risikoopplysninger. Selskapets eget takstfirma fant begynnende svikt i dreneringen, men ikke fukt i gipsplatene eller under plasten på gulvet. Innvendige arbeider ble der anslått til 31 198 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente under noe tvil at det var en mangel, blant annet fordi rommene under terreng hadde tilstandsgrad 1 og det ikke var funnet fukt ved hulltakingen. Nemnda så også saken som et grensetilfelle, men vektla momentene annerledes. Tre ting var avgjørende.

For det første dreneringens alder. Den var 27 år gammel og fra byggeåret. Det tekniske anslaget på levetid var mellom 20 og 60 år, så det kunne oppstå behov for utskifting.

For det andre risikoopplysningene. Selv om rommene under terreng hadde tilstandsgrad 1, og nemnda ikke hadde innvendinger mot målingene, var det gitt flere risikomomenter om fuktsikringen. Takvannet ble ikke ledet bort fra muren, grunnmurslisten manglet, og dreneringen hadde tilstandsgrad 2. Boligen var også solgt av et dødsbo.

For det tredje skadenes omfang. Nemnda mente de innvendige følgeskadene virket forholdsvis moderate.

Nemnda så heller ikke opplysningssvikt (avhendingslova §§ 3-7 og 3-8). Takstmannen kunne ikke bebreides for at fuktskadene ikke ble funnet ved befaringen i april 2023, og det var ikke sannsynliggjort at det var grovt uaktsomt å gi dreneringen tilstandsgrad 2 og ikke 3.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgrad 1 på et rom under terreng ikke er nok hvis dreneringen samtidig er gammel og har risikoopplysninger. Nemnda leser tilstandsrapporten samlet.

Den viser også at en gammel, skjult drenering er noe kjøperen må regne med kan svikte, og at moderate følgeskader tilsier at kravet ikke nådde opp. Sekretariatet og nemnda kom til ulike svar, så slike grensetilfeller kan gå begge veier.

Kort oppsummert

• Fukt i kjelleren og en drenering fra 1996 som måtte skiftes, i en bolig solgt av et dødsbo.
• Sekretariatet ga kjøperen medhold, men nemnda mente dreneringens alder og risikoopplysningene veide tyngst.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.