Skjeve gulv i leilighet fra 1890 opplyst som TG 2: ikke medhold (FinKN 2024-232)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet sentralt på Østlandet, oppført i 1890. Den ble solgt for 6,35 millioner kroner ved kontrakt 22.8.22 og overtatt 1.10.22. Kjøperen overtok i tillegg en andel fellesgjeld på 119 000 kroner. Tilstandsrapporten ga etasjeskillet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste at det var skjevheter og retningsavvik i forhold til gjeldende standard. Den sa også at det ikke var registrert forhold som tydet på svekkelser i konstruksjonen, og at slike skjevheter ikke er uvanlige i så gamle boliger. Målingene var ikke oppgitt. Selger svarte nei i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) på spørsmål om skjeve gulv.

Etter overtakelsen fikk kjøperen målt gulvene. Målingene viste skjevheter fra ca. 2 cm til 4,5 cm i flere rom. Etter standarden NS 3600 skal en skjevhet over en viss størrelse gis TG 3 (alvorlig avvik). Kjøperen reklamerte (meldte fra om kravet) 26.3.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 158 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 11 450 kroner i erstatning for takstutgifter. Kostnaden for å rette opp skjevhetene ble anslått til 168 750 kroner. Kjøperen mente at riktig tilstandsgrad hadde gitt en opplysning om tiltak som ville koste nærmere 170 000 kroner. Kjøperen mente også at boligen ikke var slik man kunne forvente.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), viste til at skjevhetene var opplyst tydelig. Det viste også til at takstmannen bare skulle måle to rom per etasje, og at resultatet varierer med hvor man måler. Kjøperen hadde dessuten ikke undersøkt nærmere, til tross for klare oppfordringer.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet på tre punkter.

For det første var det opplyst om skjevheter, og skjevheter var sagt å være vanlige for boliger med en slik alder. Det ble ikke opplyst hvor store de var. Kjøperen tok da en risiko for størrelsen ved ikke å undersøke nærmere.

For det andre kunne ikke nemnda se at takstmannen hadde utført oppdraget mangelfullt (avhendingsloven § 3-7). Forskriften stiller ikke krav om å måle skjevheter i etasjeskillet, og mandatet sa at minst to rom per etasje skulle måles. Bare deler av rommene hadde avvik som svarte til TG 3, så målingene kunne gitt TG 2 uten at oppdraget var utført feil.

For det tredje er en tilstandsgrad en skjønnsmessig vurdering ut fra det som er synlig. Den er ikke en garanti for at boligen er uten skjulte feil, og en for lav tilstandsgrad er derfor ikke en uriktig opplysning etter § 3-8. Selv om en TG 3 og et kostnadsanslag kunne gitt kjøperen bedre kjennskap, var ikke forholdet et upåregnelig avvik (§ 3-2). Skjevhetene ble også vurdert som normale for alderen, og de måtte bare rettes opp hvis kjøperen ønsket det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad ikke er en presis måling. Når rapporten opplyser om et forhold, men ikke hvor stort det er, må kjøperen selv undersøke nærmere hvis størrelsen betyr noe. I gamle bygninger regnes skjeve gulv som normalt.

Den viser også at det ikke er nok å vise til at en annen fagperson ville satt en høyere tilstandsgrad. Kjøperen må vise at takstmannen gjorde en feil, eller at avviket var upåregnelig.

Kort oppsummert

• Rapporten opplyste om skjeve gulv (TG 2), men kjøperen fikk målt avvik på opptil 4,5 cm og krevde 158 750 kroner.
• Nemnda mente skjevhetene var opplyst, vanlige for alderen, og at takstmannen hadde fulgt mandatet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.