Råte etter lekkasje ved pipe i bolig fra 1920: ikke medhold (FinKN 2026-596)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig, brukt som fritidsbolig, i Innlandet. Den var fra 1920 med tilbygg fra 1980, og ble solgt for 710 000 kroner. Kontrakten er datert 7. januar 2025, og kjøperen overtok 1. februar 2025. Salgsprospektet sa at boligen var pusset opp innvendig, men at den hadde enkel standard, med strøm, men uten innlagt vann og avløp.

Tilstandsrapporten var svært tydelig. Seks bygningsdeler fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og tolv fikk TG 2 (vesentlige avvik). Taktekking, nedløp og beslag og pipe og ildsted hadde TG 2. Takkonstruksjon og veggkonstruksjon hadde TG 3. Rapporten nevnte råteskader på treverk, vann som rant utenfor takrennene, fuktskjolder i taket og en skjev pipe med sprekker og fuktvandring.

I egenerklæringen svarte selger ja på spørsmål om problemer med pipe, om råte og om utettheter i tak og fasade.

Etter overtakelsen fant kjøperen omfattende råte i veggene rundt pipa. Pipa satt delvis i en gradrenne mellom tilbygget og den eldre delen. Et rustet hull i pipebeslaget hadde sluppet vann rett inn i konstruksjonen, trolig over flere år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 432 758 kroner, inkludert takstutgifter, og erstatning for midlertidig bosted under utbedringen. Han mente merknadene i rapporten ikke gjaldt akkurat denne skaden.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til de klare risikoopplysningene, tilstandsgradene og at selger ikke kjente til noe utover det som var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente det ikke var noen mangel (§ 3-2), selv om utbedringen ville bli stor og dyr. Den la vekt på tre ting.

For det første hadde rapporten omtalt akkurat de bygningsdelene og det området der skaden satt. Den nevnte råte i nedre del av gradrenna ved tilbygget, skader på beslag og fuktvandring i pipa.

For det andre var nesten alle de berørte delene gitt TG 2 eller TG 3. Da kunne kjøperen ikke vente at de var i god stand, og måtte regne med skjulte skader.

For det tredje mente nemnda at selger ikke kjente til noe utover det som var opplyst, og at det ikke fantes bevis for det motsatte (§ 3-7).

Rapporten sa feilaktig at pipa manglet sotluke, og kjøperen fant den senere. Nemnda kalte det uheldig, men det avgjorde ikke saken.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en stor skade ikke i seg selv gir krav. Det avgjørende er hva du ble fortalt før kjøpet. Når rapporten peker på råte, lekkasjer og dårlig tilstand i de samme områdene, regner nemnda med at du har overtatt risikoen, selv om omfanget blir større enn du trodde.

Lave tilstandsgrader og en lav kjøpesum trekker i samme retning. Da forventes lite av boligen. En feil i rapporten som ikke har betydning for selve skaden, endrer ikke resultatet.

Kort oppsummert

• Rustent pipebeslag førte til råte i veggene i en enkel bolig fra 1920, og kravet var 432 758 kroner.
• Rapporten hadde gitt TG 2 og TG 3 og omtalt råte og lekkasjer i samme område. Nemnda fant ingen mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var enstemmig.