Sviktende gulv og mus i enebolig fra 1940: delvis medhold (FinKN 2025-689)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1940 med to tilbygg. Den ble solgt for 2,3 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven omtalte normalt godt innvendig vedlikehold og noe etterslep utvendig. Tilstandsrapporten viste varierende standard. Veggene ble vurdert til TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), fordi musebånd manglet nederst i konstruksjonen og det var tegn til mus. Rapporten omtalte også skjeve gulv, pipe og ildsted, og at el-anlegget burde kontrolleres nærmere.

Selger skrev i egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) at mus hadde kommet inn i gammeldelen, og at dette var utbedret med musebørste rundt bordkledningen. Selger opplyste også at gulvene i gammeldelen var skjeve.

Etter overtakelsen fant kjøper flere forhold. Det gjaldt blant annet skadedyrsikring som ikke var på plass, et gulv i et soverom som sviktet, dusjkabinettet, avvik ved el-anlegget, isolasjon under kjøkkengulvet, avluftsrør på kjøkkenet, en vedovn og lukt i kjelleren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 254 232 kroner, og erstatning for 4 000 kroner i sakskostnader, med renter. Kjøper mente at forholdene avvek fra det man kunne vente ut fra salgsoppgaven, og at selger måtte ha kjent til flere av dem.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste alle forholdene. Det pekte på risikoopplysningene i salgsdokumentene og på boligens alder.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som forbereder sakene for nemnda, mente at bare musesikringen var en mangel, og satte prisavslaget til 50 000 kroner. Nemnda var enig om musesikringen. Selger hadde skrevet at sikringen var gjort, men den var bare delvis på plass. Da hjelper det ikke at tilstandsrapporten varslet om mus.

Nemnda gikk lenger enn sekretariatet på soveromsgulvet. Kjøper la frem en ny uttalelse fra en takstmann om at gulvet ikke tålte vanlig belastning, at det svingte kraftig når noen gikk over det, og at det var en sikkerhetsrisiko. Nemnda mente dette var en så alvorlig sikkerhetsmangel at gulvet var en mangel.

Kjøper fikk ikke gjennomslag for de andre forholdene, som var i hovedsak dårlig dokumentert eller dekket av risikoopplysninger. På badet var det bare lagt frem en faktura, uten forklaring på hva som var galt. Nemnda mente at dusjkabinettet var en mangel, men utelukket ikke at andre avvik på badet også kunne være det. Det var likevel for usikkert. Det er kjøper som må dokumentere kravet sitt, og tvil om faktiske forhold går ut over kjøper (bevisbyrde).

Nemnda satte samlet prisavslag for musesikring, gulv og dusjkabinett til 100 000 kroner, inkludert sakskostnadene. Det ble gjort et mindre fradrag fordi nye deler gir høyere standard og lengre levetid. Kjøperens egenandel kommer til fradrag, og det ble tilkjent forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som selger skriver i egenerklæringen, kan bindes til selger, også når tilstandsrapporten advarer om det samme. Den viser også at nemnda tar sikkerhetsrisiko alvorlig, selv i en gammel bolig. Samtidig ble mange av kravene borte fordi de ikke var dokumentert. Hvert forhold trenger sin egen rapport eller sitt eget tilbud, og en forklaring på årsaken.

Kort oppsummert

• Kjøper reklamerte på ti forhold i en enebolig fra 1940.
• Nemnda godtok musesikring, sviktende soveromsgulv og dusjkabinett, men ikke de andre forholdene.
• Kjøper fikk delvis medhold, med et samlet prisavslag på 100 000 kroner.