Hus fra 1963 solgt med «full oppussing»: ikke medhold (FinKN 2025-760)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes kjedet enebolig, et atriumshus, fra 1963. Den var solgt for 12 700 000 kroner ved kontrakt av 6.9.23 og ble overtatt 15.1.24. Salgsoppgaven sa at boligen hovedsakelig hadde original standard og at full oppussing måtte påregnes. Tilstandsrapporten ga det aller meste TG 2 (vesentlige avvik), med bare noen få forhold på TG 3 eller ikke undersøkt.

Boligen ble solgt med fullmakt. Selger hadde ikke bodd der på lenge og skrev i egenerklæringen (selgers skjema om boligen) at det kunne finnes feil som ikke var opplyst. Kjøper ble oppfordret til en grundig besiktigelse med teknisk sakkyndig. Selger opplyste likevel om fukt i kjellerveggen ved mye nedbør, og om taklekkasje.

Etter overtakelsen reklamerte (sa fra om mangler) kjøper på fuktinnsig i underetasjen, utette vinduer, råte i bjelkelaget over krypkjelleren, feil ved badet i hovedetasjen, råteskadet garasje og et gjenmurt sluk i underetasjen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 2 093 750 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 48 125 kroner til midlertidig fuktsikring, utgifter til sakkyndige og 125 000 kroner i erstatning for juridiske utgifter, til sammen 2 266 875 kroner med rente. Kjøperens takstmann mente at flere bygningsdeler skulle hatt TG 3 (store eller alvorlige avvik), og at boligen ikke var i tråd med avtalt eller forventet stand. Kjøper hevdet også at opplysningene var mangelfulle og uriktige.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøper hadde reklamert over bygningsdeler som var modne for utskifting, og at dette var tydelig opplyst. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til dette.

Hva nemnda la vekt på

Tydelig vedlikeholdsetterslep. Etter nemndas syn måtte kjøper skjønne at en oppgradering ville kreve store og dyre arbeider. Kjøper fikk konkrete opplysninger om fukt i kjeller, manglende fuktsikring av grunnmuren, dårlig avledning av takvann, gamle vinduer, risiko i krypkjelleren, fornying av badet og eldre rør. Det var påregnelig å oppgradere alt kjøper hadde reklamert på (§ 3-2 og § 3-10).

Tilstandsgraden. Kjøper mente TG 2 skulle vært TG 3. Nemnda mente kjøperen ikke hadde begrunnet dette nok: takstmannens vurdering ble sett på som skjønn som ikke var uforsvarlig eller klart feil. En etterpåklok vurdering, med ny kunnskap, er ikke nok til å vise brudd på reglene for tilstandsrapporter (§ 3-7).

Betydning for kjøperen. Selv om en tilstandsgrad var satt for lavt, ville det knapt hatt betydning for kjøpers vurdering av et gammelt hus som ble solgt som i original stand og med behov for full oppussing.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hva et tydelig varsel i salgsoppgaven kan bety. Når en bolig markedsføres med original standard og påregnelig full oppussing, og rapporten stort sett gir TG 2, får kjøper liten støtte for at vanlig alderdomssvikt er en mangel, selv om regningen blir høy.

Den viser også at et krav om at en tilstandsgrad burde vært høyere, må begrunnes konkret. Det er ikke nok å hevde at en bygningsdel senere viste seg å være i dårligere stand.

Kort oppsummert

• Krav på 2 266 875 kroner etter fukt, vinduer, bad, garasje og sluk i et hus fra 1963 solgt med fullmakt.
• Salgsoppgaven og rapporten varslet full oppussing og vesentlige avvik, så forholdene var påregnelige.
• Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet slapp kravet.