Hytte solgt med bilvei, men uten kjørerett: delvis medhold (FinKN 2026-560)

Hva saken gjaldt

Boligen var en festet fritidsbolig i Buskerud, oppført i 1967 og solgt for 550 000 kroner. Salgsoppgaven fremhevet en bilvei frem til rett ved hytta, og under bildet av tomten stod det at bilveien gikk nesten helt frem til hytteveggen. Festekontrakten fra 1967 lå ved salgsoppgaven. Den ga rett til rimelig adkomst til fots, og sa at bruk av kjøreveien forutsatte en ordning med bompenger, årsavgift eller lignende.

Selger hadde krysset av for nei på spørsmål om han kjente til heftelser, krav eller manglende tillatelser. Han hadde ikke nevnt noen avtale med grunneier om å kjøre på veien.

Kjøper brukte bilveien uten problemer i over to år. Så oppsto det en konflikt med grunneierens mor, og grunneier ville ikke lenger brøyte veien. Senere tilbød grunneier å selge bruksretten til veien for 200 000 kroner, og kjøper fikk vite at hun bare hadde rett til å gå.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 200 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende grunneierens tilbud, i tillegg til 54 502 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøper hadde reklamert for sent (meldt fra om mangelen for sent), at kjøper burde ha sett begrensningen i festekontrakten, og at problemet oppsto etter overtakelsen på grunn av krangelen. Det mente også at et eventuelt avslag lå på 100 000 til 150 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det var en mangel (§ 3-1 og § 3-2). Tre ting veide tyngst.

For det første var bilvei nevnt flere ganger som salgsargument. Kjøper kunne derfor regne med å ha rett til å kjøre der. At rettslig adkomst bare var til fots, var et avvik fra det som var avtalt, og et avvik kjøper ikke kunne forvente.

For det andre var det ikke tydelig i salgsdokumentene at retten til å kjøre var avhengig av grunneierens samtykke. Kjøper måtte dermed ikke bære risikoen for tvisten.

For det tredje mente nemnda at kjøper ikke hadde reklamert for sent (§ 4-19).

Ved utmålingen av prisavslaget (§ 4-12) var nemnda enig i at grunneierens tilbud på 200 000 kroner var et utgangspunkt. Tilbudet var imidlertid formelt falt bort, og kjøper måtte uansett regne med noen årlige kostnader til veien, slik festekontrakten sa. Meglerens anslag på 100 000 til 150 000 kroner ble også tillagt vekt. Nemnda fastsatte prisavslaget til 150 000 kroner. Advokatutgiftene på 54 502 kroner ble tilkjent (§ 4-14), forutsatt at de ikke var dekket av en annen forsikring og ikke gjaldt selve konflikten med grunneier. Kjøperens egenandel ble trukket fra. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven om adkomst kan veie tungt, selv når festekontrakten ligger ved og sier noe annet. Når en opplysning brukes flere ganger som salgsargument, kan kjøper stole på den.

Saken viser også at en konflikt med grunneier ikke er selgers ansvar. Prisavslaget følger verdien av retten som mangler, ikke nødvendigvis det grunneier krever i en opphetet situasjon.

Kort oppsummert

• En hytte ble solgt med bilvei frem, men festekontrakten ga bare rett til å gå.
• Nemnda mente adkomsten var en mangel og at kjøper ikke hadde reklamert for sent.
• Kjøper fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag mot kravet på 200 000 kroner, pluss advokatutgifter.