Fukt i kjeller og jordfeil på varmekabler: delvis medhold (FinKN 2026-182)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland fra omtrent 1995, senere utvidet omkring år 2000. Den ble solgt for 5 600 000 kroner med kontrakt i april 2024, og kjøperen overtok i mai 2024. Tilstandsrapporten sa at deler av boligen var i forventet stand for alderen, men at det måtte regnes med skjulte forhold. Drenering og el-anlegg fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og innvendige overflater fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rom under terreng fikk TG 1, men det pågikk oppgraderingsarbeid i underetasjen da takstmannen var der. Kjelleren hadde tidligere vært utleid som hybel, og det var opplyst at hele hybeldelen måtte ferdigstilles og at dokumentasjon manglet.

Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader i kjellerleiligheten. En skaderapport viste kapillært fuktopptrekk (fukt som trekker oppover) langs ytterveggene og fukt i gulvene, og årsaken var svikt i den utvendige fuktsikringen og dreneringen. Kjøperen oppdaget også at varmekablene i kjellergangen hadde jordfeil på grunn av vannet, og at de måtte byttes. Elektrikeren anslo kostnaden til 8 000 til 10 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 77 207 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet omfattet utbedring av fuktskadene, kartlegging av skadeårsaken og varmekablene. Et byggfirma hadde gitt et tilbud på 48 500 kroner for å utbedre fukten i gangen og et tilbud på 16 937 kroner for å finne årsaken. Kjøperen mente at merkostnadene gikk ut over det han med rimelighet kunne forvente. Kartleggingen var ikke dekket av kjøperens egen boligkjøperforsikring, fordi den krever inngrep i konstruksjonen.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), erkjente at fuktskadene var en mangel og utbetalte 23 000 kroner. Selskapet avviste ansvar for varmekablene, fordi det bare var opplyst om varmekabler i loftsetasjen, slik at kjøperen ikke kunne vente å finne dem i kjelleren.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo 30 000 kroner i prisavslag for fukten og ingenting for varmekablene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Om varmekablene mente nemnda at kjøperen ikke hadde noen berettiget forventning om at kjelleren hadde varmekabler. Salgsmaterialet nevnte bare kabler på badet i loftsetasjen. Kjelleren var dessuten omtalt som delvis demontert og uferdig, og el-anlegget hadde TG 2 med ukjent utførelse. At kjøperen hadde sett en termostat på veggen, veide ikke tungt nok. Det var derfor ingen mangel etter avhendingsloven § 3-2 på dette punktet.

Om fukten var partene enige om at det var en mangel. Spørsmålet var beløpet. Nemnda tok utgangspunkt i tilbudet på 48 500 kroner. Den mente at kartleggingen på 16 937 kroner også måtte regnes med, fordi den var nødvendig for å velge riktig metode og ikke var dekket av kjøperens forsikring. Nemnda mente at det måtte trekkes fra for standardheving og lengre levetid, og fra kjøperens egenandel. Prisavslaget ble satt til 35 000 kroner, noe som er høyere enn sekretariatets forslag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en delvis seier kan komme av at noen deler av kravet har grunnlag og andre ikke. En mangel må gjelde noe kjøperen med rimelighet kunne forvente. Utstyr som ingen har opplyst om, kan vanskelig regnes som noe man har krav på.

Den viser også hvordan prisavslag regnes. Du får ikke nødvendigvis hele kostnaden. Det trekkes for at boligen blir bedre enn den var, og for en egenandel. Kostnader til å finne årsaken kan regnes med i utbedringskostnaden, når de ikke dekkes av en annen forsikring.

Kort oppsummert

• Fuktskader i kjelleren og jordfeil på varmekabler i en enebolig fra 1995, med krav om 77 207 kroner.
• Fukten var en mangel som selskapet erkjente, mens varmekablene ikke var noe kjøperen kunne forvente.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 35 000 kroner i prisavslag etter fradrag.