Feil oppgitte kommunale avgifter i leilighet fra 1985: medhold (FinKN 2026-718)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms eierseksjonsleilighet på Vestlandet, oppført i 1985. Den ble solgt for 2,95 millioner kroner, og kjøperen overtok 3.10.24. Saken handlet ikke om byggefeil, men om de løpende kostnadene som ble oppgitt i salgsoppgaven.

Under «boligens kostnader» sto det at fellesutgiftene var 1 500 kroner i måneden. De kommunale avgiftene var oppgitt til 7 920 kroner for inneværende år, som en prognose (et anslag). Vann og avløp var inkludert, og renovasjonsgebyret kom i tillegg.

Etter overtakelsen fikk kjøperen faktura på om lag 1 225 kroner i måneden for kommunale avgifter, altså 14 700 kroner i året. Kjøperen oppdaget også at selger hadde ubetalt kontingent til sameiet på til sammen 3 000 kroner. Det gjaldt 2 500 kroner i medlemsavgift for 2024 og 500 kroner for pliktig dugnadsarbeid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at forskjellen mellom de oppgitte og de faktiske kostnadene var en mangel (at boligen avviker fra det som er avtalt eller det kjøperen kunne forvente). Etter lovendringen i 2022 regnes denne typen feil i salgsoppgaven som mangler. Over fem år ville kjøperen få ekstrautgifter på 33 900 kroner.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utgiftene, til sammen 36 900 kroner, med fradrag for den lovfestede egenandelen. I tillegg krevde kjøperen erstatning for egenandelen under boligkjøperforsikringen på 4 000 kroner og forsinkelsesrente fra 14.5.25.

Selskapet hadde selgers boligselgerforsikring og mente at dette ikke var en mangel. Det pekte på at beløpet var en liten andel av kjøpesummen, og at en økning i kostnader over tid er vanlig og forventet. Det viste også til at salgsoppgaven ikke opplyste at kontingenten for 2024 var betalt, bare at tidligere kontingenter var det.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold etter delegert myndighet. Nemnda kom til det samme resultatet, og to ting veide tyngst.

For det første var det ikke bestridt at opplysningene om de kommunale avgiftene var uriktige. Nemnda mente det var klart at boligen ikke var i samsvar med det kjøperen kunne forvente. Det gjaldt selv om det er vanlig at slike avgifter endrer seg fra år til år.

For det andre var også selgers ubetalte kontingent til sameiet på 3 000 kroner en mangel. Nemnda tok ikke stilling til om selger kunne kreves for kontingenten på et annet grunnlag, siden saken ikke krevde det.

Kjøperen fikk dermed prisavslag og erstatning. Nemnda tok kravet på 30 900 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel, til følge. Erstatningsbeløpet gjaldt egenandelen på 4 000 kroner for bistand. Kjøperen fikk også forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil i økonomiske opplysninger kan være en mangel selv om ingen bygningsdel er skadet. Etter lovendringen fra 1.1.22 gjelder dette uavhengig av om feilen var stor nok til å påvirke kjøpsbeslutningen. Selskapets innvending om at beløpet var lite i forhold til kjøpesummen, førte ikke frem.

Saken viser også at kjøperen kan kreve prisavslag for merutgifter over tid, ikke bare for utbedring av skader. Det er en kostnad selv når kravet er lite. Nemnda tok kjøperens beregning til følge og la til grunn de opplysningene som faktisk sto i salgsoppgaven.

Kort oppsummert

• Salgsoppgaven oppga for lave kommunale avgifter, og selger hadde ubetalt kontingent til sameiet.
• Nemnda mente at begge deler var en mangel, og at det ikke hjalp at avgifter ofte endrer seg.
• Kjøperen fikk medhold, prisavslag og erstatning på 30 900 kroner etter fradrag for egenandel, pluss forsinkelsesrente.