Skjev grunnmur i rekkehus fra 1983 vurdert TG 1: medhold (FinKN 2023-360)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toetasjes rekkehusleilighet fra 1983 på Østlandet. Den ble solgt for 6,25 millioner kroner i januar 2022, og kjøperen overtok 1. juni samme år. Saken ble avgjort etter den nye avhendingsloven som gjaldt fra 1. januar 2022.

I salgsoppgaven og tilstandsrapporten sto det at gulvene i første etasje hadde merkbare skjevheter, og at årsaken ikke var undersøkt (TG 2, som betyr at tilstanden avviker og kan kreve tiltak). Selger hadde forsøkt å rette opp gulvet. Grunnmuren ble derimot vurdert til TG 0 og TG 1, altså ingen eller små avvik. Byggegrunnen var ikke vurdert (TG IU, ikke undersøkt). I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) sto det at verandaen på sjøsiden var bygget av en tømrer i 2019.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen større skjevheter i grunnmuren. En tømrer målte avvik på 45 til 50 millimeter på 4,1 meter og mente grunnmuren hadde sunket. Det så også ut til at verandabjelkene var skåret til og lagt på klosser for å kompensere for skjevheten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 12. juni 2022 og viste til at skadene var tydelige og trolig kjent. Kjøperen ba i første omgang bare nemnda ta stilling til om det forelå ansvar. Kostnadene til undersøkelser og utbedring var ennå ikke fastsatt. Anslagene varierte mye. Et firma mente utbedringen kunne koste fra 500 000 kroner og oppover, og mer hvis grunnen under muren var ustabil.

Selskapet, Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avslo kravet. Det mente boligen var slik man kunne vente av et 39 år gammelt hus, at selger ikke kjente til skjevhetene i muren, og at muren fungerte etter sin hensikt. Selskapets egen takstmann mente skjevhetene hadde oppstått for lenge siden og at bygget nå sto i ro.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg fullt ut til vurderingen. Tre forhold veide tyngst.

For det første er en bolig en mangel når den ikke er slik kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Kjøper kan ikke vente et perfekt hus, men her var avvikene større enn vanlig for et hus fra denne perioden.

For det andre var grunnmuren gitt TG 0 og TG 1. Det skapte en forventning om at muren var i god stand. Nemnda la avgjørende vekt på at skadene ble funnet i en del av huset som var tilsikret som god.

For det tredje mente nemnda at opplysningene om skjeve gulv ikke var egnet til å gi kjøperen grunn til å vente setningsskader i grunnmuren. En vanlig kjøper kan ikke ventes å trekke de samme slutningene som en byggteknisk sakkyndig. Skadene var også langt mer alvorlige enn det som var påpekt i salgsdokumentene.

Nemnda tok ikke endelig stilling til om det forelå ansvar for takstmannen, og heller ikke til om grunnen fortsatt beveget seg. Beløpet ble ikke fastsatt. Nemnda slo likevel fast at kjøperen kan kreve dekket det som er rimelig og nødvendig å bruke på å undersøke grunnforholdene, og på eventuell utbedring. Er skjevhetene i gulvene som det var opplyst om, rettet opp gjennom utbedringen, skal det trekkes fra. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad på en bygningsdel kan gi deg en berettiget forventning om at delen er i orden. Har delen fått god tilstandsgrad, og du finner skader som er langt mer alvorlige enn det som ble opplyst, kan det være en mangel selv om huset er gammelt.

Den viser også at nemnda kan ta stilling til ansvaret først, mens omfanget og beløpet avklares senere. Kostnader til nødvendige undersøkelser av grunnen kan inngå i kravet. Opplysninger om et beslektet forhold, som skjeve gulv, betyr ikke uten videre at du måtte regne med skader andre steder.

Kort oppsummert

• Grunnmuren i et rekkehus fra 1983 hadde sunket, selv om takstmannen hadde gitt den TG 0 og TG 1.
• Nemnda mente boligen hadde en mangel fordi skadene var mye større enn det salgsdokumentene ga grunn til å vente.
• Kjøperen fikk medhold. Beløpet ble ikke fastsatt, men nemnda slo fast at nødvendige undersøkelser og utbedring skal dekkes.