Sprekker i grunnmur og brannvegg, rekkehus: delvis medhold (FinKN 2025-1275)

Hva saken gjaldt

Boligen var en rekkehusleilighet oppført i 1958, solgt for 2 730 000 kroner og overtatt i november 2023. Selgeren hadde ikke bodd i boligen og sa det både i salgsoppgaven og i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen). Salgsoppgaven nevnte behov for modernisering. Selgeren opplyste om en sprekk i grunnmuren i underetasjen.

Tilstandsrapporten ga grunnmuren mørk TG 2 (vesentlige avvik) og la til at kontrollmulighetene var små fordi muren var kledd med plater. Eieren hadde opplyst at det var en sprekk bak platene. Gulvet mot grunn fikk TG 3, og boligen hellet mer enn vanlig. På et spørsmål mot slutten av rapporten var det krysset av for noe sprekker i brannskilleveggen på loftet.

I april 2024 fjernet kjøperen platene under oppussing og fant store sprekker i grunnmuren. På loftet var det store setningsskader i murveggen mot nabobygget. Skjevheten ble målt til 4 til 6 centimeter. En takstmann mente den lå utenfor det som kan ventes ut fra alderen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde å heve kjøpet (å oppheve det). Subsidiært krevde kjøperen prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) og erstatning. Utbedringskostnadene var beregnet til 467 506 kroner. Kjøperen krevde også utgifter til sakkyndig og advokat.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente kravet var avskåret av kjøperens undersøkelsesplikt (§ 3-10) fordi sprekkene var omtalt. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant en mangel etter § 3-2. Tre ting veide tyngst.

For det første underkommunikasjon. Sprekkene var nevnt, men nedtonet, og det sto lite om hvor alvorlige de var. Nemnda mente at selgeren måtte ha kjent til de store sprekkene ute, siden de var forsøkt dekket med plater. De så langt verre ut enn det som ble formidlet til takstmannen.

For det andre takstmannens plikt. Han skulle ha forklart følgene og alvoret, selv om han ikke kunne undersøke godt. En forbrukerkjøper trenger å vite at slike avvik kan bli dyre å rette. Sprekken i brannskilleveggen var omtalt helt til slutt i rapporten, og nemnda mente det ikke fylte kravet om tydelig og forbrukervennlig omtale.

For det tredje var det ikke nødvendig å avgjøre om noen hadde brutt opplysningsplikten. Det avgjørende var at kjøperen samlet sett fikk et for mildt bilde.

Heving førte ikke frem. Boligen var solgt med flere risikoopplysninger, og terskelen for heving er svært høy (§ 4-13). Ved utmålingen tok nemnda utgangspunkt i 467 506 kroner, som gir helt ny grunnmur og nytt brannskille. Fordi boligen var gammel og risikoen var opplyst, trakk nemnda om lag 75 prosent for standardheving. Prisavslaget ble skjønnsmessig 125 000 kroner. Advokat og sakkyndig ble ikke erstattet, fordi kjøperen hadde boligkjøperforsikring som dekker slike utgifter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok at et problem er nevnt i salgsdokumentene. Nemnda ser også på om alvoret kom tydelig frem. Da kan en mangel foreligge selv om ordet sprekk står i rapporten.

Den viser også at et krav om heving sjelden når frem, og at gamle boliger gir et stort fradrag for standardheving. Beløpet kan da bli langt lavere enn den regningen du har fått.

Kort oppsummert

• Sprekker i grunnmur og brannskillevegg i en rekkehusleilighet fra 1958, nevnt i dokumentene men nedtonet.
• Nemnda mente selger og takstmann samlet hadde gitt et for mildt bilde, og fant en mangel.
• Delvis medhold: prisavslag på 125 000 kroner. Heving og advokatutgifter førte ikke frem.